Wynajem mieszkania - jak powinna wyglądać umowa najmu i na co uważać?

Przeczytaj także: Okazjonalny najem mieszkania dla Ukraińca bardziej ryzykowny?

Jakie są rodzaje umowy najmu i czym się różnią?

Podstawą każdej udanej relacji między najemcą a wynajmującym jest dobrze sporządzona i podpisana umowa. Pozwala ona uniknąć nieporozumień co do obowiązków, płatności i warunków wypowiedzenia, a także zabezpiecza najemcę między innymi przed nagłymi zmianami czynszu. W Polsce możemy wyróżnić trzy najpopularniejsze rodzaje umów:

• na czas określony - zawiera dokładny termin obowiązywania oraz z góry ustaloną cenę, która nie może być zmieniona w trakcie jej trwania[4]. Wyjątek stanowi możliwość indeksowania czynszu, jednak konieczne jest, aby taki zapis został wyraźnie określony w treści umowy. Nie może być ona wypowiedziana przed końcem okresu najmu, chyba że przewiduje to specjalny zapis.
• na czas nieokreślony - trwa do momentu jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. Standardowy okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, jednak może być skrócony, jeśli strony uzgodnią inaczej[5]. Tego typu umowa charakteryzuje się większą elastycznością, co pozwala stronom na dostosowanie warunków wynajmu do zmieniających się potrzeb.
• najem okazjonalny - wymaga od najemcy wskazania innego mieszkania, do którego mógłby się przeprowadzić w razie konieczności. Dodatkowo wymaga wizyty u notariusza, gdzie najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji[6]. Może ona zostać wszczęta, gdy ten nie spełnia warunków umowy, w szczególności, jeśli zalega z płatnościami za czynsz lub narusza inne istotne postanowienia. Jeśli czynsz jest płacony terminowo, nie ma powodów do obaw – to jedynie forma zabezpieczenia dla wynajmującego w przypadku nieuczciwych lokatorów.

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę najmu?

Naszym pierwszym krokiem przy wynajmie, powinno być upewnienie się, że dany lokal faktycznie należy do osoby, z którą podpisujemy umowę. W tym celu warto poprosić o numer księgi wieczystej i sprawdzić go na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl).

Jednym z kluczowych elementów wynajmu są płatności. Kwotę należy rozdzielić na czynsz dla właściciela oraz opłaty administracyjne i za media. W umowie powinna znaleźć się dokładna informacja o tym, w jakich okolicznościach czynsz może być zmieniony oraz jak będą rozliczane opłaty – najlepiej na podstawie rzeczywistego zużycia. Na początku dobrze jest również poprosić o wykaz dotychczasowych rachunków, aby uniknąć spłacania długów poprzednich najemców.

Ważne, aby ustalić taki sposób i termin płatności, który będzie dla nas wygodny. To pomoże uniknąć opóźnień w płaceniu oraz naliczania dodatkowych kosztów za zwłokę. Należy też zwrócić uwagę na zapisy dotyczące ich wysokości – prawo określa, że maksymalne odsetki karne nie mogą być wyższe niż dwukrotność odsetek ustawowych w ciągu roku[7] - mówi Aneta Miszczak, ekspertka Intrum.

Warto również sprawdzić, jakie obowiązki związane z konserwacją spoczywają na wynajmującym, a które na najemcy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, to wynajmujący odpowiada za większość napraw, chyba że strony ustalą inaczej. Musimy zatem zobaczyć, czy w dokumencie nie występują niekorzystne zapisy mówiące o tym, że to na nas spoczywa ten ciężar.

Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego na wypadek uszkodzeń w mieszkaniu. W umowie powinna być jasno określona jej wysokość, zasady wpłaty oraz warunki jej zwrotu. Ważne, by znalazł się zapis precyzujący, w jakich sytuacjach wynajmujący ma prawo potrącić część kaucji. Dodatkowo, warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, który dokładnie opisze stan mieszkania i jego wyposażenia w momencie przekazania kluczy. Będzie on podstawą do zwrotu kaucji po zakończeniu najmu. W podpisywanym dokumencie powinna znaleźć się też informacja, co wchodzi w wyposażenie lokalu. To pozwoli uniknąć potencjalnych nieporozumień związanych z wyposażeniem i jego kompletnością w chwili zdania lokalu.

Podsumowując, przed podpisaniem umowy warto upewnić się, że wynajmujący faktycznie jest właścicielem lokalu, media będą rozliczane zgodnie z faktycznym zużyciem, terminy płatności są dla nas korzystne, a kaucja zostanie zwrócona w przypadku braku zniszczeń – wyjaśnia Aneta Miszczak, ekspertka Intrum.

Jak sprawdzić mieszkanie przed wynajeciem?

Choć dobrze przemyślana, sporządzona i zawarta umowa może skutecznie chronić przed nieuczciwymi praktykami, równie istotne jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego lokalu. Często to, co na pierwszy rzut oka wygląda w porządku, może skrywać poważne wady, które ujawnią się dopiero później.
Na co zwrócić uwagę podczas oglądania mieszkania?

1. Ściany, podłogi, sufit – sprawdź, czy nie mają pęknięć, zacieków, pleśni ani oznak wilgoci. Intensywny zapach stęchlizny to sygnał, że lokal może mieć problem z wilgocią.
2. Ogrzewanie – sprawdź, jakiego typu jest ogrzewanie (centralne, elektryczne, gazowe) i czy wiąże się z wysokimi kosztami.
3. Okna – ich nieszczelność może znacząco podwyższyć koszty ogrzewania.
4. Instalacje wodno-kanalizacyjne – upewnij się, że ciśnienie wody jest odpowiednie i że odpływy działają prawidłowo.
5. Sprzęt AGD (np. lodówka, piekarnik, kuchenka) – sprawdź, czy mieszkanie jest w nie wyposażone i w jakim są stanie.
6. Poziom hałasu – najlepiej umówić się na oglądanie mieszkania w godzinach szczytu, aby ocenić poziom hałasu w okolicy.
7. Miejsce parkingowe – jeśli posiadasz pojazd, upewnij się, czy jest dostępne i czy nie wiąże się z dodatkowymi opłatami.

Pamiętaj, że warto zadawać pytania i dokładnie obejrzeć mieszkanie. Otwartość na pytania może świadczyć o uczciwości wynajmującego. Natomiast brak cierpliwości czy irytacja mogą być sygnałem ostrzegawczym, że właściciel coś ukrywa lub że współpraca może okazać się problematyczna – podsumowuje Aneta Miszczak ekspertka z Intrum.

[1] Eurostat, Housing in Europe – 2023.
[2] AMRON, Studenci na rynku nieruchomości.
[3] Home.morele.net, Wynajem mieszkania. Ile kosztuje wynajem mieszkania w 2024?,
[4] Polskie Nieruchomości, Rodzaje umów wynajmu mieszkania. Najlepsza umowa najmu - jaka to?,
https://www.polskienieruchomosci.net/blog/rodzaje-umow-wynajmu-mieszkania
[5] Tamże.
[6] Tamże.
[7] SonarHome, Umowa najmu mieszkania - jak napisać?, https://sonarhome.pl/blog/artykuly/umowa-najmu-mieszkania-jak-napisac