Wynajem krótkoterminowy podbija ceny mieszkań

Przeczytaj także: Jak wojna w Ukrainie wpłynęła na rynek nieruchomości?

Udostępnienie mieszkania lub domu turystom może być atrakcyjnym sposobem na podreperowanie domowego budżetu. Prywatne kwatery mogą też zniwelować niedobór miejsc w hotelach w okresach wzmożonego ruchu turystycznego. Dopływ turystów może za to pozytywnie wpływać na lokalną gospodarkę. Te atuty wynajmu krótkoterminowego bledną jednak, gdy nie są zachowane odpowiednie proporcje.

Wynajem na doby może wypychać rdzennych mieszkańców

Jeśli bowiem wynajem krótkoterminowy nabiera skali, to górę mogą zacząć brać negatywne efekty. Duży popyt na usługi noclegowe winduje stawki, które można otrzymać za udzielanie noclegów. To natomiast powoduje, że coraz więcej osób jest skłonnych na tym biznesie zarobić. Główne efekty są trzy. Z jednej strony posiadacze mieszkań wynajmowanych w sposób tradycyjny (na rok czy więcej) – widząc bardziej intratną alternatywę – mają skłonność do podnoszenia czynszów lub zmiany charakteru wynajmowanych dotychczas lokali z długoterminowego na krótkoterminowy. Po trzecie, możliwość osiągnięcia kuszących stóp zwrotu przyciąga Inwestorów. Ci szukając kolejnych mieszkań na wynajem na doby mogą być skłonni zapłacić za taki lokal więcej niż np. młode małżeństwo, emeryt czy rodzina.

To prowadzi do odpływu rdzennych mieszkańców z tych miejsc, do których tłumnie przybywają turyści. Ceny i stawki za wynajem są jednak tylko jednym z czynników „wypychających” lokalną ludność. Nie możemy też zapomnieć o ciągłych zmianach lokatorów, częstszym hałasie, zniszczeniach czy zakrapianych nocnych imprezach, na które czasami narzekają osoby mieszkające po sąsiedzku lokali wynajmowanych na doby. W dłuższym terminie mieszkanie w popularnej lokalizacji zaczyna być też uciążliwe z innego prozaicznego powodu. Przecież zmieniająca się klientela wpływa na to jakie usługi i sklepy są dostępne w okolicy. Jeśli przybywa turystów, a ubywa stałych mieszkańców, to jasnym jest, że w miejsce salonów fryzjerskich, piekarni, warzywniaków czy sklepów spożywczych coraz liczniej zaczną powstawać restauracje, kawiarnie czy sklepy z pamiątkami.

Turyści podnoszą ceny

Temat jest na tyle modny, że trudno wręcz zliczyć prace naukowe i raporty, które opisują to jak bardzo skala najmu krótkoterminowego wpływa na lokalne społeczności. Szczególne zainteresowanie skierowane jest oczywiście na tempo, w którym rosną ceny mieszkań i poziom czynszów tradycyjnego wynajmu. Można znaleźć zarówno takie publikacje, które mówią o wpływie wręcz śladowym, jak i takie, które pokazują bardzo mocne powiązanie pomiędzy liczbą ofert mieszkań wynajmowanych na doby, a szeroko pojętą dostępnością cenową mieszkań.

Na tym drugim biegunie znajdziemy badanie z Barcelony przygotowane na tamtejszym uniwersytecie w 2019 roku. Już wtedy autorzy sugerowali, że Airbnb doprowadził w stolicy Katalonii do wzrostu czynszów w tradycyjnym najmie o 2%, a cen mieszkań o 5%. Gdyby jednak wziąć pod uwagę tereny najpopularniejsze wśród turystów to ten wpływ rośnie do odpowiednio 75 (stawki czynszów) i 19% (ceny mieszkań). W swojej pracy autorzy tłumaczą fenomen szybkiego wzrostu skali wynajmu na krótki termin podając bardzo prosty przykład. W 2015 roku właściciel mieszkania wynajmowanego tradycyjnie otrzymywał za swoje lokum przeciętnie 11 euro w przeliczeniu na dobę, a Airbnb pozwalało zarobić 71 euro. Dziś (październik 2024 roku) w Barcelonie aktywnych ofert wynajmu krótkoterminowego jest ponad 22 tysiące – wynika z danych AirDNA. To mniej więcej tyle co w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu razem wziętych.

Regulacje i podatki sposobem na krótkoterminowy wynajem

Negatywne doświadczenia fenomenu wynajmu mieszkań i domów na doby bez wątpienia ułatwiają wprowadzanie regulacji. Sprawą zajęto się już nawet na poziomie unijnym. Póki co mowa jest o lepszym zbieraniu danych, rejestrowaniu przedsiębiorców parających się tym biznesem w taki sposób, aby ograniczyć szarą strefę. Nie wykluczone, że będzie to jednak tylko pierwszy krok na drodze do wprowadzenia dodatkowych restrykcji, większej konkurencji między platformami pośredniczącymi w wynajmie krótkoterminowym lub zaostrzenia zasad opodatkowania czy działania dla osób oferujących mieszkania na doby.

Skrajnym przykładem regulacji może być to co zapowiedziała Barcelona. Jak bowiem donosi BBC od listopada 2028 roku wynajem krótkoterminowy ma być tam zakazany. Podobne regulacje wprowadzono w Nowym Jorku, a czasowo też w Berlinie.

W Polsce wpływ też jest wyraźny

A jak to wygląda u nas? Skala problemu jest daleka od tej, z którą borykają się takie kraje jak Włochy, Francja, Hiszpania czy Niemcy. Bazując na danych portalu AirDNA można szacować, że w Polsce mamy około 86 tysięcy ofert przeinaczonych na wynajem na doby. Nie są to tylko mieszkania, ale też domy, a nawet takie ciekawostki jak domy na drzewach, namioty, jurty czy przyczepy kempingowe. Rodzima skala zjawiska jest 16 razy mniejsza niż np. we Francji.

I choć Polska pod względem liczby ofert zajmuje dopiero 10 miejsce w Europie, to nie znaczy to, że najem krótkoterminowy nie wpłynął na lokalne rynki nieruchomości. Z danych zebranych przez HREIT wynika bowiem, że istnieje związek pomiędzy cenami mieszkań i tym jak dużo jest lokali wynajmowanych na doby.

Na szczególną uwagę zasługują tu Kraków i Gdańsk. Tam mieszkań wynajmowanych na krótki termin jest relatywnie najwięcej (1 na ponad 30-50 istniejących). Z danych NBP wynika natomiast, że w ostatniej dekadzie mieszkania zdrożały tam odpowiednio o prawie 150% i 125%.

Z drugiej strony w Kielcach, Opolu i Bydgoszczy mieszkania wynajmowane na krótki termin to mniej niż 0,2% wszystkich istniejących. Wzrost cen w ciągu ostatnich 10 lat wynosił tam od 94 do 109%. Oczywiście nie znaczy to, że cały wzrost cen z ostatnich lat wynika z rozwoju rynku wynajmu krótkoterminowego. Dostępne dane sugerują jedynie, że wzrost popularności takiej formy noclegów powinien być postrzegany jako jeden z elementów wpływających na to jak zmieniały się ceny mieszkań w największych miastach.

Bartosz Turek, główny analityk