Oględziny to ważny element wyceny nieruchomości

Przeczytaj także: 5 powodów, dla których wartość nieruchomości może być mniejsza niż zero

Oględziny to w praktyce zapoznanie się z nieruchomością, a przede wszystkim określenie jej stanu techniczno – użytkowego oraz stanu zagospodarowania z otoczeniem, które ma wpływ na wartość, np. dostęp do dróg dojazdowych.

Od września 2023 roku w Ustawie o gospodarce nieruchomościami zawarto nowe zapisy dotyczące oględzin nieruchomości tj. § 3. [Analiza rynku nieruchomości; oględziny nieruchomości]:

1. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości;
2. Oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Wizja lokalna nieruchomości

Oględziny nieruchomości, nazywane również wizją lokalną, zaczyna się od przygotowania. Rzeczoznawca musi zapoznać się z udostępnioną przez właściciela dokumentacją - rzutami kondygnacji, dokumentacją projektowa budynku czy lokalu, wypisami z rejestru gruntów i budynków. Musi też sprawdzić jakie dane znajdują się w księdze wieczystej wycenianej nieruchomości. – tłumaczy Zuzanna Hrycuniak z firmy doradczej Lege Advisors.

Na tym etapie rzeczoznawca może stwierdzić jakich informacji wciąż brakuje i o co należy zapytać w trakcie wizji lokalnej nieruchomości. Rzeczoznawcy zazwyczaj dokonują również oględzin wirtualnych (mapy internetowe), zapoznają się z otoczeniem nieruchomości, dojazdem, dostępem do komunikacji miejskiej czy usług.

Najczęściej oględziny dokonywane są z udziałem właściciela nieruchomości. Czasami jednak, jak w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, wystarczy wyłącznie udział rzeczoznawcy.

Co wchodzi w zakres oględzin?

W trakcie wizji lokalnej rzeczoznawca ocenia stan techniczny nieruchomości, standard jej wykończenia, otoczenie, usytuowanie i zagospodarowanie terenu. Wchodzi do wszystkich pomieszczeń i sprawdza oraz porównuje stan faktyczny z zapisami w przedstawionych mu wcześniej dokumentach. – wyjaśnia Zuzanna Hrycuniak z firmy doradczej Lege Advisors. - Weryfikuje czy na działce nie występują inne zabudowania lub obiekty trwale związane z gruntem. W przypadku braku odpowiednich dokumentów wykonuje też pomiary budynków lub lokali. - dodaje ekspertka.

Podczas oględzin rzeczoznawca wykonuje też zdjęcia nieruchomości oraz jej sąsiedztwa. W przypadku nieruchomości o dużych powierzchniach bardzo pomocne są drony. Należy jednak pamiętać, że do wykorzystania tych urządzeń potrzebne są odpowiednie uprawnienia.

Oględziny są nieodłącznym elementem wyceny nieruchomości. Umożliwiają poprawne określenie jej cech, a co za tym idzie dokładne określenie wartości. Informacje pozyskane podczas wizji lokalnej rzeczoznawca prezentuje w operacie szacunkowym.