W Polsce ceny mieszkań rosły w podobnym tempie co wynagrodzenia

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Dane za 2 kwartał 2024 roku sugerują, że Polskie mieszkania drożały niemal najszybciej w Europie. Z danych Eurostatu wynika, że za mieszkania trzeba płacić przeciętnie o 18% więcej niż przed rokiem. Jest to w dużej mierze zasługa stylu, w którym zakończył się „Bezpieczny Kredyt 2%”. W danych za kolejny kwartał wpływ tego rynkowego zaburzenia powinien zanikać.

I choć pewnie nikłe to pocieszenie, to jest jeden kraj, w którym mieszkania drożały szybciej niż w Polsce. Chodzi o Turcję. Tam w ciągu roku mieszkania zdrożały o połowę, co wiązać należy z galopującą nad Bosforem inflacją. Dla porównania warto dodać, że uśredniając roczną dynamikę dla przebadanych przez Eurostat krajów otrzymalibyśmy wynik na poziomie ponad 6%. Nasze mieszkania w ciągu ostatniego roku drożały więc prawie 3 razy szybciej.

Długo nie zagrzejemy pierwszego miejsca

Całe szczęście wszystko wskazuje na to, że tak dynamiczne wzrosty cen mieszkań w Polsce to już przeszłość. Już nawet dane Eurostatu za drugi kwartał 2024 pokazują, że na starym kontynencie jest 9 krajów, w których w ciągu ostatnich trzech miesięcy ceny nieruchomości rosły szybciej niż w Polsce. W porównaniu do pierwszego kwartału 2024 roku większą dynamikę zmian cen europejski urząd zanotował w Bułgarii, Chorwacji, Danii, Hiszpanii, Portugali, Słowacji, Norwegii, Turcji i we Włoszech. Wszystkie te fakty dają nadzieję na to, że najgorsze już za nami i w kolejnych publikacjach zaczniemy plasować się niżej w rankingu krajów o najdynamiczniejszych wzrostach cen mieszkań.

W Polsce nie ma bańki na rynku mieszkaniowym

Nikłe jednak to pocieszenie w obliczu faktu, że za mieszkania nad Wisłą trzeba dziś płacić 18% więcej niż rok temu. Tym bardziej na pierwszy rzut oka zaskakujący może być fakt, że Warszawa zajęła dopiero 23 miejsce (na 25 przebadanych miast) pod względem ryzyka wystąpienia bańki na rynku nieruchomości. Tak sytuację naszej stolicy ocenił w swoim wrześniowym raporcie bank UBS. Co więcej, autorzy zwracają uwagę na fakt, że program „Bezpieczny Kredyt 2%” doprowadził do szybkiego wzrostu cen, ale jedynym efektem jest to, że Warszawa nie zamyka już zestawienia w przytoczonym raporcie mówiącym o ryzyku bańki na rynku nieruchomości. „Awansowaliśmy” tylko o dwa miejsca i zajmujemy teraz wspomniane wcześniej 23 miejsce z notą sugerującą niskie ryzyko bańki. Powód jest prosty - w kontekście Warszawy autorzy raportu zwracają uwagę na fakt, że w Polsce w ostatnich latach rosły nie tylko ceny nieruchomości, ale też płace.

Polacy nie lubią przepłacać za mieszkania

Potwierdzenie tej konstatacji znajdziemy, jak zderzymy najświeższe dostępne dane GUS na temat zmian wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw i dane NBP na temat zmian cen mieszkań w największych miastach (indeks hedoniczny). Przykład? W ciągu ostatnich 3 lat mieszkania na 7 największych rynkach zdrożały o 40%. W tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło również o 40%. W ciągu 5 lat mieszkania zdrożały o 68%, a przeciętne pensje podniosły się o prawie 60%. Spójrzmy więc na dane z ostatniej dekady. W tym czasie ceny mieszkań poszły w górę o 116%, a pensje o ponad 110%. Obie wartości idą więc niemal „łeb w łeb”, choć oczywiście raz górą jest dynamika zmian cen, a raz dynamika wynagrodzeń.

W dłuższym horyzoncie ceny nie oderwały się od płac

Jakże inne wyniki dałoby porównanie zmian dochodów i cen nieruchomości w innych krajach Europejskich. Danych niezbędnych do tego porównania dostarcza nam Eurostat. Ze względu na trochę inne informacje brane pod uwagę, wyniki nie są tu idealnie takie same jak te przytoczone powyżej (GUS i NBP). Różnice są jednak niewielkie. Na przykład najświeższe dostępne dane Eurostatu pozwalają oszacować, że od 2013 roku do 2023 roku przeciętny roczny dochód w Polsce wzrósł o 110%. Dla porównania najnowsze zestawienie przygotowane przez europejski urząd sugeruje, że od 2 kwartału 2014 roku do 2 kwartału 2024 roku mieszkania w Polsce zdrożały o 107%. Tu też obie wartości idą niemal „łeb w łeb”.

Co więcej, aby uniknąć zarzutów, że w porównaniu nie jest w pełni ujęty wpływ „Bezpiecznego Kredytu 2%”, wzięliśmy pod uwagę najświeższe dostępne dane na temat cen. Powinny one w pełni uwzględniać już wpływ burzliwego finiszu rządowego programu.

W 20 krajach ceny mieszkań rosły szybciej niż dochody

Takiego parytetu płac i cen nieruchomości mogłaby nam zazdrościć większość mieszkańców starego kontynentu – sugerują dane Eurostatu. W aż 20 krajach w badanym okresie nieruchomości zdrożały bowiem mocniej niż wzrosły dochody obywateli. Skrajne przykłady to Słowacja i Turcja. W pierwszym z tych krajów ceny nieruchomości w ciągu dekady wzrosły o 88%. W tym samym czasie dochody poszły w górę tylko o 28%. Płace wzrosły więc ponad trzy razy słabiej niż ceny mieszkań.

Ze względu na wysoką inflację przykład turecki jest tu jeszcze bardziej spektakularny, choć proporcje są niemal identyczne. W ciągu dekady ceny nieruchomości nad Bosforem wzrosły aż o 1862%. W tym samym czasie dochody ludności wrosły ponad 3 razy wolniej, bo o 593%. Na uwagę zasługuje jednak też Portugalia, gdzie w badanym okresie ceny mieszkań wzrosły o 126%, a dochody wzrosły „tylko” o 45%.

Około dwa razy szybciej niż dochody rosły też ceny nieruchomości we Francji, Hiszpanii, na Węgrzech , w Norwegii czy Czechach. Pomimo ostatniej korekty cen wciąż o ponad połowę szybciej niż dochody rosły w ostatniej dekadzie ceny nieruchomości w Niemczech czy Austrii – sugerują dane Eurostatu.

Nie wszędzie jednak sytuacja rozwijała się w ostatniej dekadzie gorzej niż w Polsce. Dane Eurostatu sugerują, że w 7 krajach dynamika wynagrodzeń potrafiła wyprzedzić wzrosty cen nieruchomości w skali korzystniejszej niż nad Wisłą. W przypadku Bułgarii i Litwy sytuacja w trakcie ostatniej dekady rozwijała się trochę lepiej niż w Polsce, ale w gruncie rzeczy była podobna do rodzimej. W Rumunii natomiast podwyżkom cen nieruchomości na poziomie 60% towarzyszył czterokrotnie szybszy wzrost wynagrodzeń obywateli. Przy czym oczywiście trzeba wziąć tu poprawkę na fakt, że Rumuni mieli zupełnie inny punkt startowy. W 2013 przeciętny roczny dochód na mieszkańca wynosił tam równowartość 2324 euro. W Polsce wynosił on w tym samym czasie prawie 6 tysięcy euro – sugerują dane Eurostatu.

Bartosz Turek, główny analityk