Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny najmu

Przeczytaj także: Ceny najmu powoli w górę

Wrzesień co roku jest najgorętszym okresem na rynku najmu. Większość studentów właśnie wtedy szuka mieszkania. Na rynek trafiają oferty tańsze niż średnia rynkowa. Dlatego we wrześniu średnia stawka najmu często jest niższa niż we wcześniejszych miesiącach.

We wrześniu spadki stawek najmu w 11 z 17 miast

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w tym roku. We wrześniu, w porównaniu z sierpniem, spadki odnotowaliśmy w 11 z 17 miast. Z kolei w dwóch miastach stawki się nie zmieniły, a wzrosty pojawiły się tylko w czterech miastach. Przewaga spadków może wyglądać imponująco, ale przypomnijmy, że w tym roku mieliśmy tylko trzy takie miesiące – luty, maj i właśnie wrzesień. Dominowały więc miesiące wzrostowe. Od stycznia do września stawki najmu wzrosły w 13 z 17 miast, a średnia zmiana wyniosła 2,3%. Z kolei porównując wrześniowe poziomy z tymi sprzed roku, mamy wzrost w 15 z 17 miast i zmianę wynoszącą średnio 3,6%.

W III kw. 2024 r. przewaga niewielkich wzrostów

Dane kwartalne pokazują podobny obraz sytuacji do opisanego wyżej – w dłuższym okresie dominują wzrosty, ale raczej niewielkie. Koszt najmu małego mieszkania w III kw. był średnio o 3,9% droższy niż przed rokiem, średniego o 4,5%, a dużego o 6,2%. Dla porównania najnowsze dane GUS mówią o tym, że przeciętne wynagrodzenie we wrześniu było o 10,3% wyższe niż przed rokiem. Z kolei minimalne wynagrodzenie jest obecnie o 19% wyższe niż przed rokiem. Pod pozorem powolnego wzrostu kosztu najmu tak naprawdę mamy do czynienia z poprawą dostępności mieszkań na wynajem.

Najem zdrożał o 857 zł, a dochody wzrosły o 2400 zł

Doskonale to widać w przypadku pary, która zarabia po minimalnym wynagrodzeniu i która najmuje kawalerkę o powierzchni 30 m². Dla przykładu, jeśli mieszkają w Krakowie, to trzy lata temu płacili za najem 1500 zł, a obecnie 2357 zł (średnie stawki w III kw.). Z drugiej jednak strony w tym czasie ich dochody (dwie minimalne pensje netto) wzrosły z 4123 zł do 6523 zł. Koszt najmu wzrósł więc o 857 zł, a dochody o 2400 zł. Początkowo koszt najmu pochłaniał 34% ich dochodów, a obecnie 31%.

Koszty najmu są już mniejszym obciążeniem niż przed wojną w Ukrainie

Dla wszystkich badanych miast średni udział kosztów najmu w dochodzie takiej pary spadł w tym roku do 30%. Najgorsza sytuacja występowała dwa lata temu, gdy wojna w Ukrainie i napływ uchodźców mocno wywindowały stawki najmu. Wtedy było to aż 41% dochodu. Później jednak stawki rosły już zdecydowanie wolniej niż wynagrodzenia i dzięki temu udział kosztów najmu w dochodzie stopniowo spadał.

Przy okazji warto dodać, że wysokość minimalnego wynagrodzenia jest taka sama w całej Polsce, a koszty najmu znacząco się różnią. Naszej przykładowej parze najtrudniej byłoby utrzymać się w Warszawie, gdzie koszty najmu pochłonęłyby 42% dochodu. Trudno byłoby również w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie udział wynosiłby 38%. Z kolei najwięcej „na życie” zostawałoby im w Częstochowie (21%), Radomiu (22%) i Sosnowcu (23%).

Rentowność wynajmu pozostaje stabilna

Rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem w ostatnich miesiącach pozostaje stabilna. W ujęciu netto (czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów) we wrześniu wyniosła średnio 4,69%. Jest to odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,79%. W dłuższym okresie rentowność nieznacznie spada – w styczniu 2024 r. było to 4,9% (odpowiednik 6,05%), a przed rokiem 5,1% (odpowiednik 6,3%).

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajmu przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).