Ceny mieszkań wyhamowały, oferta rekordowa w III kw. 2024

Przeczytaj także: Domy jednorodzinne na celowniku kupujących

Z najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight wynika, że w III kwartale osoby poszukujące mieszkania miały do dyspozycji o 7% więcej nieruchomości niż w II kwartale oraz aż o 23% więcej r/r. Taki poziom dostępności ofert ostatnio miał miejsce w 2014 roku, kiedy polski sektor nieruchomości wychodził z okresu spowolnienia.

Na rynku wciąż panuje atmosfera oczekiwania. Wiele osób zainteresowanych zakupem mieszkania wstrzymuje się z podjęciem decyzji, licząc na rozstrzygnięcia w sprawie programu preferencyjnych kredytów Mieszkanie na Start. Obecnie aktywnymi nabywcami są osoby, które mogą sfinansować zakup z własnych środków lub posiadają wysoką zdolność kredytową. Równocześnie deweloperzy wprowadzają do sprzedaży coraz więcej nowych lokali, co jest widoczne zwłaszcza w metropoliach, w których w ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z bardzo dużym spadkiem oferty po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% - komentuje dr hab. Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Wzrost cen hamuje, ale są wyjątki

Spadek zainteresowania na rynku mieszkaniowym doprowadził do dalszego osłabienia tempa wzrostu cen. W III kwartale 2024 roku średnie stawki ofertowe mieszkań wzrosły o 1,4% kw/kw, podczas gdy w II kwartale było to 1,8%, a w I kwartale 3,2%. Są jednak pewne wyjątki. W ostatnich trzech miesiącach w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców ceny mieszkań wzrosły średnio o 2,4% względem II kw. roku.

Nowe lokale wprowadzane na rynek były droższe, ponieważ były budowane z myślą o klientach premium. Dodatkowo, to właśnie w największych miastach obserwuje się większą aktywność inwestorów mieszkaniowych w porównaniu z mniejszymi rynkami lokalnymi – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań Otodom Analytics.

Podobna tendencja dotyczy mieszkań o powierzchni do 40 m², których ceny wzrosły o 1,7% kw/kw. A to oznacza, że w poprzednim kwartale ceny rosły szybciej w segmentach rynku mniej dotkniętych spadkiem dostępności kredytów mieszkaniowych po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Ciemne chmury nad rynkiem wtórnym

Wiele wskazuje na to, że obecna sytuacja na rynku nie sprzyja także prywatnym właścicielom mieszkań, którzy chcieliby je sprzedać. Już drugi kwartał z rzędu odsetek lokali z rynku wtórnego czekających na nabywców utrzymuje się na poziomie powyżej 50%.

Co więcej, ich ceny stanęły. Średnie stawki za mieszkania z drugiej ręki wybudowane w latach w latach 1945-2015, w III kwartale pozostały niemal na tym samym poziomie co w poprzednich trzech miesiącach. Co ciekawe, wyjątek stanowią najstarsze lokale, wybudowane przed 1945 r., które drożały najszybciej kw/kw. Eksperci wskazują, że najprawdopodobniej duża część z nich to odnowione w wysokim standardzie lokale poflippingowe, skierowane do klientów sektora premium.

Powroty do biur odciskają piętno na sprzedaży domów

Spadek zainteresowania nabywców dotknął także segment domów. W rezultacie ich oferta w III kw. wzrosła do rekordowego poziomu, nienotowanego wcześniej w serwisie Otodom. Najwięcej, bo o ok. 10% r/r zwiększyła się baza dostępnych na sprzedaż domów jednorodzinnych usytuowanych na działkach powyżej 500 mkw., czyli najczęściej poza aglomeracjami.

Z jednej strony sytuacja na rynku domów jest wynikiem obecnych warunków na rynku nieruchomości, które są niekorzystne dla kredytobiorców - wysokie ceny i niska zdolność kredytowa stanowią przeszkodę dla wielu potencjalnych nabywców. Z drugiej strony, najsilniejszy wzrost liczby ofert domów na największych działkach, zwykle zlokalizowanych poza dużymi miastami, sugeruje również wpływ innego czynnika. Otóż coraz częściej pracę zdalną zastępuje hybrydowa lub stacjonarna w biurze. A to oznacza, że poszukując nieruchomości, znów zwracamy uwagę na dojazdy i niekoniecznie chcemy poświęcać na nie więcej czasu, jaki generuje zamieszkanie pod miastem – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Niższe zainteresowanie kupujących domami znalazło odzwierciedlenie w cenach. W porównaniu do poprzedniego kwartału wzrosły nieznacznie - od 1,4% kw/kw dla domów w zabudowie szeregowej do 1,7% kw/kw dla nieruchomości jednorodzinnych na działkach powyżej 500 m². A to może sugerować, że stopniowo wygasają efekty wzrostu cen materiałów budowlanych i robocizny, które w poprzednich kwartałach napędzały podwyżki cen nowych domów.

Natomiast osoby planujące budowę własnego domu i zakup ziemi mogą liczyć na stabilizację cen. Po dwóch kwartałach silnych wahań średnie stawki ofertowe niezabudowanych gruntów budowlanych zatrzymały się na poziomie 250 zł/mkw., czemu towarzyszył nieznaczny spadek obrotów. Wiele wskazuje więc na to, że rynek działek budowlanych zbliżył się do poziomu równowagi.