Oferta tańszych mieszkań na sprzedaż rośnie powoli

Przeczytaj także: NBP: Ceny mieszkań o 19% wyższe r/r

Na portalach otodom i olx znaleźć możemy ponad 225 tysięcy ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań (stan na 25 listopada 2024 roku). Według portalu WKP Investments takich wartości nie mieliśmy od co najmniej 4 lat. Ów rekord nie oznacza jednak, że w mieszkaniach kupujący mogą przebierać jak w ulęgałkach. Sama tylko liczba ogłoszeń nie mówi nam bowiem całej prawdy o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Choć obecnie nie mamy już do czynienia z rynkiem, na którym warunki dyktują sprzedający, to jesteśmy całe lata świetlne od eldorado dla kupujących. Promocje u deweloperów i podejmowanie negocjacji przez sprzedających, to normalna sytuacja rynkowa. Mogliśmy jednak o tak trywialnym fakcie zapomnieć w trakcie szalonych lat 2020-23.

Jedno mieszkanie, a ogłoszeń co najmniej kilka

Wspomniana wcześniej liczba ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań jest o tyle ułomnym barometrem sytuacji na rynku mieszkaniowym, że wpływa na nią cała masa czynników. O tym ile ogłoszeń trafia „do sieci” decyduje przecież nie tylko to ile mieszkań faktycznie jest na sprzedaż, ale też to jaką politykę cenową stosują portale ogłoszeniowe, albo to jaką skłonność do pozyskiwania i promowania ofert mają pośrednicy. Musimy mieć przy tym świadomość, że na jedno ogłoszenie stworzone przez właściciela mieszkania, przypada często po kilka ogłoszeń opublikowanych przez pośredników.

I tak na przykład pod koniec listopada 2024 roku na portalu otodom mieliśmy niecałe 14 tysięcy ogłoszeń utworzonych przez właścicieli i prawie 98 tysięcy ogłoszeń autorstwa biur pośrednictwa. Nie znaczy to jednak, że na jedno mieszkanie wystawione na sprzedaż przypada 7 kopii zrobionych przez pośredników. Byłoby to zbyt daleko idące uproszczenie, bo przecież często jest tak, że właściciel po podjęciu próby sprzedania mieszkania – o ile przez kilka miesięcy nie dochodzi do transakcji – w końcu decyduje się na powierzenie nieruchomości pośrednikowi. Wtedy też nierzadko właściciel rezygnuje z płacenia za publikowanie ogłoszenia. Także dlatego ogłoszeń, w których znajdziemy kontakt bezpośrednio do właściciela, jest znacznie mniej niż tych publikowanych przez biura pośrednictwa. Nierzadko też właściciel w ogóle zarzuca pomysł sprzedawania nieruchomości bez płacenia prowizji i od razu zatrudnia do tego zadania pośrednika.

Ile więc ogłoszeń przypada na jedno mieszkanie, które faktycznie przeznaczone jest na sprzedaż? Na tak postawione pytanie odpowiedzi próbuje udzielać regularnie portal Unirepo. Monitoruje on kilkadziesiąt portali ogłoszeniowych i stara się wskazać ile faktycznie na rynku jesteśmy w stanie znaleźć unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż. Z ich wyliczeń wynika, że na początku trzeciej dekady listopada 2024 roku takich unikalnych propozycji było w całej Polsce prawie 156 tysięcy. Liczba wszystkich ogłoszeń sugerowana przez ten portal była natomiast 5 razy większa. To sugeruje, że na jedno mieszkanie przypada przeciętnie 5 ogłoszeń o chęci sprzedaży.

Tyle mówi średnia, choć nie brakuje przykładów, w których jedno mieszkanie jest bohaterem co najmniej kilkunastu ogłoszeń. Oczywiście ten stosunek mieszkań do ogłoszeń powinien zmieniać się w czasie. To, że nie powinien być on stały powoduje, że patrzenie na surową liczbę propozycji zamieszczanych „w sieci” może być mylące.

Oczekiwania sprzedających urealniają się

Co ciekawe Unirepo w swoim lipcowym raporcie zwrócił ponadto uwagę na fakt, że mamy teraz dużo ogłoszeń, których autorami są sami właściciele. W wakacje takich propozycji było w Polsce nawet ponad 45 tysięcy. Był to najwyższy wynik od co najmniej 2020 roku.

Z punktu widzenia kupujących wiadomość ta ma i dobre i złe strony. Dobre, bo oznacza to możliwość zakupu bez płacenia prowizji pośrednikowi i daje większy wybór. Gorszym aspektem tej sytuacji jest to, że wciąż nie brakuje właścicieli, którzy mają nierealne oczekiwania cenowe.

Trudno jednak o inny efekt, gdy przeciętny Kowalski nie ma dostępu do danych o cenach transakcyjnych. To właśnie dlatego ktoś, kto chce sprzedać mieszkanie, jako punkt odniesienia przyjmuje konkurencyjne oferty. Jest to tym bardziej problematyczne dziś, gdy rynek wciąż odzyskuje jeszcze równowagę po szalonym finale „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Nawet i bez tego zawsze w ofercie znaleźć można mieszania z zawyżoną ceną. Wynika to z prostego mechanizmu. Przecież ktoś, kto nie wie ile warte jest jego mieszkanie, a w rozumiały sposób nie chce sprzedawać "za bezcen", to ma pokusę, aby odnosić się do konkurencyjnych ofert. Jeśli wybiera te podobne, ale raczej droższe, to ryzykuje, że wystawi świeżą ofertę z nieakceptowalną ceną. Zanim taki właściciel zrozumie, że przestrzelił, to sporo czasu może minąć, a oferta na rynku się opatrzy. Z punktu widzenia sprawnej sprzedaży na korzystnych warunkach maleje też szansa na zawarcie transakcji bez udziału pośrednika.

Całe szczęście w ostatnich miesiącach coraz mniejszy jest rozdźwięk pomiędzy cenami, o których marzą sprzedający i tymi, które gotowi są zapłacić kupujący. Potwierdzają to chociażby najświeższe dane NBP. Wynika z nich, że na 7 największych rynkach średnia cena zapisywana w ofertach mieszkań z rynku wtórnego wynosi ponad 14,6 tys. zł za m kw. Ceny transakcyjne są przeciętnie o ponad 1,5 tys. zł niższe i wynoszą około 13 tys. zł na metr.

Dla porządku należy jednak dodać, że przeciętna różnica pomiędzy średnią ofertową i transakcyjną na poziomie 1,5 tys. zł nie oznacza, że tyle przeciętnie udaje się wynegocjować. Przeciętne efekty negocjacji są co najmniej kilkukrotnie mniejsze. To, że mamy sporą różnicę pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi wynika z tego, że najszybciej sprzedają się mieszkania tańsze i racjonalnie wycenione. Za to w ofercie dłużej zalegają te nieruchomości, które są droższe lub takie, gdzie cena jest nieadekwatna do jakości.

Powoli przybywa tańszych mieszkań

Do podobnych wniosków – o wracającej do normy różnicy pomiędzy możliwościami kupujących i oczekiwaniami sprzedających – świadczą też dane wcześniej wspomnianego portalu Unirepo. Wynika z nich, że po przyniesionym przez program „Bezpieczny Kredyt 2%”dramatycznym wykupieniu tańszych mieszkań, konsekwentnie poszerza się oferta najtańszych lokali. W listopadzie 2024 roku w miastach wojewódzkich były prawie 23 tysiące propozycji z ceną nieprzekraczającą 500 tysięcy złotych. To o ponad 20% więcej niż w styczniu bieżącego roku, a więc tuż po zakończeniu programu dopłat do kredytów. Poprawa w tym zakresie jest jednak mozolna.

Jako tło warto dodać informację, że w przypadku mieszkań z ceną przekraczającą pół miliona złotych liczba ofert wzrosła w badanym okresie o ponad połowę. Przy tym aż trudno uwierzyć, że jeszcze na początku 2023 roku prawie 48% mieszkań na rynku wtórnym wycenionych było na nie więcej niż 500 tys. złotych, a dziś odsetek ten wynosi niecałe 29%.

Bartosz Turek, główny analityk