Deweloperzy, banki i rząd cieszą się, gdy ceny nieruchomości rosną powoli

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości w Polsce 2007

Ponad 87% Polaków mieszka we własnym mieszkaniu – sugerują szacunki Eurostatu za 2023 rok. Tylko w 5 krajach na starym kontynencie wynik ten był wyższy niż w Polsce. Tak wysoki odsetek właścicieli sprawia, że wielu rodaków czerpie korzyści z rosnących cen mieszkań.

Ma to potem przełożenie na ich skłonność do wydawania pieniędzy, zaciągania kredytów czy nawet poziom przedsiębiorczości i dzietność. Szczególnie ten ostatni punkt może być zaskoczeniem, ale można znaleźć badania (Clark i Ferrer, 2019), z których wynika, że rosnące ceny mieszkań mogą pozytywnie wpływać na dzietność. Problem w tym, że taki efekt widzimy wśród właścicieli mieszkań. Najemcy działają wręcz odwrotnie. Oni, widząc rosnące ceny mieszkań, częściej są skłonni lub nawet zmuszeni wydawać mniej. Jasnym jest przy tym, że brak stabilizacji to nie są warunki do zakładania rodziny.

Problem jest tym bardziej palący, że własność nie jest u nas domeną młodych. Spora część z nich to najemcy, a gdyby i tego było mało, to szacunki Eurostatu sugerują, że nawet ponad połowa Polaków w wieku 25-34 mieszka z rodzicami. Nawet jeśli bliżej prawdy są dane GUS, które sugerują, że tzw. gniazdownicy to około 1/3 osób w wieku 25-34, to i tak trzeba uznać, że skala jest niepokojąco duża. Jeśli faktycznie rosnące ceny nieruchomości to jeden z powodów dla którego młodzi odkładają decyzję o posiadaniu dzieci, to jest to bardzo ważny i palący problem. Należy rozwiązać go „tu i teraz”, a nie za 5-10 lat, bo to dla rosnącej grupy osób będzie po prostu za późno. Z założeniem lub powiększeniem rodziny nie można przecież czekać w nieskończoność.

Co za dużo, to niezdrowo

Nawet jednak dla większości Polaków, a więc dla właścicieli mieszkań, sytuacja w której ceny nieruchomości rosną za szybko, może mieć poważne konsekwencje. Wcześniej czy później większość z nich staje przecież przed koniecznością zmiany lokum. Wyższe ceny oznaczają, że potrzebna będzie większa dopłata do nowego mieszkania, zwłaszcza jeśli poszukiwanie kolejnego lokum zaczniemy dopiero po sprzedaży dotychczasowego i nie uda się tego zrobić w krótkim czasie. Dodatkowo, wielu właścicieli mieszkań ma dzieci, które zderzają się z problemem wysokich cen przy próbie zakupu pierwszego mieszkania.

Nawet deweloperzy i banki nie lubią jak ceny rosną za szybko

Wbrew obiegowej opinii podobnie sytuacja wygląda z punktu widzenia firm cieszących się delikatnie rzecz ujmując mniejszą estymą, a więc banków i deweloperów. W przypadku banków sprawa jest prosta – te finansują przecież zarówno deweloperów jak i nabywców mieszkań. Jeśli ceny mieszkań rosną w przewidywalnym i racjonalnym tempie, to otoczenie takie sprzyja rozpoczynaniu większej liczby nowych budów i rosnącej liczbie zawieranych transakcji. Efekt jest taki, że banki mogą udzielać więcej kredytów i tym samym zarabiać na odsetkach, opłatach, prowizjach czy sprzedaży produktów dodawanych do wcześniej wspomnianych kredytów.

O tym jak ważne dla banków są produkty hipoteczne świadczą dane NBP. Wynika z nich, że w łącznej kwocie kredytów i pożyczek zaciągniętych przez gospodarstwa domowe, długi wzięte na zakup nieruchomości stanowią prawie 2/3 pieniędzy. Łącznie bowiem gospodarstwa domowe są w bankach zadłużone na 790 mld złotych, a mieszkaniowe kredyty hipoteczne opiewają na prawie 496 mld złotych – wynika z danych NBP podsumowujących październik 2024 roku.

Problemy pojawić mogą się jednak, gdy wzrosty cen mieszkań stają się nadmierne. To generuje oczywiście krótkoterminowe zyski, ale w dłuższym terminie rodzi również ryzyko korekty. Warto więc mieć świadomość, jak dużym problemem mogą być dla banków spadające ceny mieszkań. Powody są co najmniej trzy.

1. Sytuacja, w której ceny nieruchomości zniżkują, powinna negatywnie odbijać się na wycenie akcji banków mających duże portfele kredytów hipotecznych.
2. Banki, udzielając kredytów hipotecznych, zabezpieczają się na nieruchomościach. Jeśli wartość tego zabezpieczenia spada, to dla banków rośnie ryzyko. W takim otoczeniu raczej należy spodziewać się zmniejszenia sprzedaży nowych kredytów.
3. Spadające ceny nieruchomości mają ponadto przeważnie wpływ na wypłacalność gospodarstw domowych i firm, a to podnosi odsetek kredytów niespłacanych w terminie. Taki obrót spraw oznacza dla banków nie tylko spadek przychodów, ale też dodatkowe koszty, bo na takie niespłacane w terminie kredyty banki muszą zawiązywać rezerwy obniżające dochód.

To wszystko powoduje, że tylko banki patrzące krótkowzrocznie na swoje bilanse lub rachunki zysków i strat mogą cieszyć się ze zbyt dynamicznych wzrostów cen mieszkań. To równolegle podnosi przecież też ryzyko wystąpienia dekoniunktury.

Podobnie sytuacja wygląda u deweloperów. Gdyby warunki ich działania były bardziej przewidywalne, to łatwiej byłoby im planować budowy, ponosiliby bardziej przewidywalne koszty i osiągali stabilne przychody. Nawiasem mówiąc – takie bardziej sprzyjające warunki mogłoby też powodować wzrost konkurencji i ograniczać marże. Tymczasem w latach 2020-2023 mieliśmy na przemian okresy posuchy i sprzedażowego eldorado. W 4 lata przeszliśmy dwa takie cykle. Najpierw więc deweloperzy ograniczali nowe budowy (w 2020 i 2022 roku), a potem biura sprzedaży szturmem brali kupujący stymulowani tanim kredytem (w 2021 i 2023 roku). Efekt był łatwy do przewidzenia – ceny nieruchomości szły gwałtownie w górę. Gdyby nie te naprzemienne hamowania i przyspieszania, to najpewniej i ceny mieszkań zmieniałyby się w bardziej przewidywalny sposób, a samych nieruchomości finalnie powstałoby w ostatnich latach więcej.

Rynek obsługuje cała masa firm

Zmiany cen nieruchomości wpływają jednak nie tylko na kondycję deweloperów i banków. Przecież przychody wielu firm zależą od koniunktury w mieszkaniówce. W mniejszym lub większym stopniu dotyczy to budowlańców, architektów, rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami, notariuszy, producentów wyposażenia mieszkań czy materiałów budowlanych. Im stabilnie rosnący rynek nieruchomości sprzyja, a co za tym idzie – ma to też wpływ na ich skłonność np. do konsumpcji czy inwestycji.

Nieruchomości, to koło zamachowe gospodarki

Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że stabilność rynku mieszkaniowego jest ważna z punktu widzenia gospodarki. Istnieje bowiem silne sprzężenie zwrotne między cenami mieszkań i tempem wzrostu gospodarczego. W tym kontekście przede wszystkim należy wskazać na tzw. efekt majątkowy. Chodzi o to, że jeśli dowiadujemy się, że posiadana przez nas nieruchomość ma większą wartość, to czujemy się bogatsi i bardziej pewni siebie. Ma to przełożenie na wcześniej wspomnianą skłonność do zakupów, zadłużania się, inwestowania, a nawet otwierania firm i powiększania rodziny. Tak działa to u właścicieli, ale przeciwne tendencje mogą być obserwowane wśród najemców.

Rosnące w racjonalnym tempie ceny mieszkań powodują też, że przybywa nowych inwestycji mieszkaniowych, udzielanych kredytów, wzrasta popyt na usługi świadczone przez budowlańców, architektów, pośredników, hydraulików, cieśli, czy na produkty potrzebne do wykończenia i wyposażenia wnętrz.

Działa to też w drugą stronę – spadające ceny nieruchomości wpływają negatywnie na gospodarkę. Trochę przejaskrawionym przykładem może być badanie przeprowadzone przez hongkoński bank centralny. W publikacji z 2001 roku przeczytać możemy, że gwałtowny spadek cen nieruchomości w 1998 roku odpowiadał za około 1/4 zanotowanego w 1998 roku spadku PKB.

Nawet 1/3 ceny mieszkania, to podatki

Skoro trudno polemizować z faktem, że rosnące w racjonalnym tempie ceny mieszkań sprzyjają wzrostowi gospodarczemu, to nie jest tajemnicą, że generuje to też efekty podatkowe. W przypadku nowego lokalu nawet 1/3 ceny może trafić do budżetu państwa. Na taki wynik składają się VAT, podatek dochodowy czy składki ZUS odprowadzane przez deweloperów, firmy budowlane, wykończeniowe czy te produkujące i dostarczające wyposażenie nieruchomości. Do tego daniny płacą też np. architekci, pośrednicy czy notariusze. Nie możemy też zapomnieć o podatku bankowym odprowadzanym przez instytucje zaangażowane w finansowanie budowy i zakupu nowego mieszkania.

W przypadku transakcji zawieranych na rynku wtórnym skala dochodów budżetowych jest mniejsza, bo nie pojawia się nam tu VAT w cenie mieszkania. Podobnie jest z podatkiem dochodowym odprowadzanym przez wszystkie podmioty zaangażowane w produkcję materiałów budowlanych i cały proces wznoszenia budynku. Ten też już nie występuje jeśli kupujemy mieszkanie z „drugiej ręki”. W zamian pojawia się jednak podatek PCC czy też czasem podatek od wzrostu wartości sprzedawanej nieruchomości. W proces sprzedaży zaangażowani są przeważnie pośrednicy, a lokal kupiony z „drugiej ręki” też zazwyczaj wymaga mniejszego lub większego remontu oraz zakupu wyposażenia. Jak do tego transakcję finansujemy kredytem, to daninę odprowadzić będzie musiał też bank w postaci podatku dochodowego i bankowego. Ostatecznie ktoś kto sprzedał mieszkanie z rynku wtórnego może wykorzystać otrzymane środki na ponowny zakup lokum na rynku pierwotnym, co jest dla fiskusa bardziej pożądanym i intratnym rozwiązaniem.

Mamy też do czynienia z szeregiem mniej bezpośrednich kanałów oddziaływania rynku nieruchomości na gospodarkę, co nie pozostaje bez wpływu na skalę przychodów budżetu państwa. Przecież rosnące ceny nieruchomości wpływają na to jakich stawek za swoją pracę żądają budowlańcy, ale też ogólnie na skłonność obywateli do wnioskowania o podwyżki. Przecież jeśli musimy coraz więcej płacić za mieszkanie (najem czy ratę), to mamy większą motywację do rozmowy z przełożonym o wyższym wynagrodzeniu.

Poziom płac powinien za to przekładać się na wielkość konsumpcji. Jasnym przy tym jest, że presja płacowa może też wpływać na inflację. Wynagrodzenia są przecież składnikiem kosztu w firmach tworzących dobra i usługi, a więc są też elementem branym pod uwagę przy podnoszeniu cen przez przedsiębiorców. W Polsce – w odróżnieniu od innych krajów zachodnich - w niewielkim stopniu na poziom inflacji wpływ mają same stawki czynszów najmu. Z danych Eurostatu wynika bowiem, że wydatki na ten cel stanowią mniej niż 2% przeciętnego koszyka dóbr i usług. Dla porównania w Szwajcarii jest to ponad 14%, w Danii ponad 9%, a w Szwecji, Francji, Belgii, Niemczech czy Irlandii ponad 7% wydatków przeciętnego gospodarstwa domowego. Powód niewielkiego wpływu stawek czynszów najmu na inflację w Polsce wynika z faktu, że tylko kilkanaście procent obywateli mieszka w lokalu, którego nie są właścicielami (np. lokale komunalne, TBS-y, najem na zasadach rynkowych). Nie zmienia to faktu, że z punktu widzenia budżetu państwa rosnące wynagrodzenia i większa konsumpcja to czynniki, które powinny wpływać na wzrost dochodów budżetowych.

Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym jest więc też w interesie rządu, który z tego tytuły może liczyć na bezpośrednie wpływy podatkowe oraz wsparcie dynamiki PKB. Przy tym znowu - trzeba mieć świadomość, że im dynamiczniejsze zmiany i mniej stabilny rynek mieszkaniowy, tym te wydawałoby się krótkoterminowo pozytywne dla budżetu zmiany, mogą zacząć blednąć w obliczu negatywnych skutków w dłuższym terminie. Co bowiem z tego, że z jakiegoś powodu rynek mieszkaniowy przeżyje gwałtowne ożywienie generując dodatkowe przychody budżetowe, skoro jeśli doprowadzi to do nierównowagi, to może przerodzić się w zarzewie gospodarczych turbulencji i wymagać będzie niepopularnych cięć wydatków w przyszłości?

Przewidywalność nie była ostatnio mocną stroną polskiej mieszkaniówki

Kluczowe wydają się więc trzy kwestie – dla stabilności systemu finansowego, tempa wzrostu gospodarczego czy dochodów budżetowych sprzyjające jest otoczenie rosnących cen nieruchomości. To powiedziawszy należy jednak dodać, że po pierwsze wzrost cen powinien być przewidywalny i stabilny, a po drugie, w żadnym wypadku nie może być nadmierny. Niestety w latach 2020-2023 mieliśmy do czynienia na przemian z gwałtownymi wzrostami i spadkami popytu o magnitudzie nigdy wcześniej niespotykanej. To w oczywisty sposób wpłynęło negatywnie na dostępność cenową mieszkań i dotknęło szczególnie osób, które nie mają własnego mieszkania.

Liczby nie potwierdzają opinii o bańce

Pozostaje więc odpowiedź na pytanie czy w ostatnich latach obserwowane wzrosty cen mieszkań w Polsce nie były zbyt dynamiczne. Zdania w tej kwestii są podzielone i temat ten budzi dużo emocji. Dlatego warto skupić się na faktach i liczbach. Samych wskaźników, które pozwalają ocenić czy na rynku mieszkaniowym może występować bańka cenowa jest sporo i jest to raczej temat, który zasługuje na odrębne opracowanie. Nie sposób jednak w tym kontekście nie wspomnieć pozytywnej oceny sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce, którą przedstawił niedawno bank UBS.

W publikacji przygotowanej przez tę instytucję Warszawa zajęła dopiero 23 miejsce na 25 przebadanych rynków pod względem ryzyka wystąpienia bańki na rynku mieszkaniowym. Według UBS ceny mieszkań w stolicy są uzasadnione. Zawdzięczamy to między innymi temu, że w ostatnich latach pensje w Polsce szły „ręka w rękę” z cenami mieszkań. Nikłe to jednak pocieszenie dla osób, które wciąż np. przez zbyt drogie kredyty mieszkaniowe, nie mogą zrealizować marzeń o własnym „M”.

Bartosz Turek, główny analityk