Co z rynkiem nowych mieszkań w 2025 roku?

Przeczytaj także: Najwięcej nowych mieszkań od 4 lat

Kredyt 0% ostatecznie nie zostanie wprowadzony w życie. Choć według części krytyków miał on głównie wspierać interesy deweloperów, to wiele osób pokładało w nim nadzieje na poprawę swojej sytuacji finansowej. Dla jednych miał być szansą na poprawę zdolności kredytowej, dla innych na obniżenie rat do akceptowalnego poziomu. A ta nie jest najlepsza, bo – jak wyliczył Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – w mijającym roku z kwartału na kwartał wyraźnie spadała sprzedaż w 7 największych polskich metropoliach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko - Zagłębiowskiej Metropolii).

W drugim kwartale 2024 roku była ona o 19% mniejsza niż w pierwszych trzech miesiącach. Także całe pierwsze półrocze było o 10% gorsze pod tym względem od analogicznego okresu przed rokiem. W trzecim kwartale sprzedaż spadła o 16% względem drugiego i o 32% w porównaniu z pierwszym kwartałem. Okres dziewięciu miesięcy również był o 24% gorszy pod względem sprzedażowym od analogicznego okresu przed rokiem – wylicza ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Źródła spadków i wzrostów sprzedaży

Rok 2022 przyniósł ogromny spadek popytu. Zdusiła go nie tylko seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r., ale także obawy o skutki gospodarcze najazdu Rosji na Ukrainę oraz drastyczny spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Był on konsekwencją rekomendacji ostrożnościowej, którą Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zaleciła bankom na wypadek dalszego wzrostu oprocentowania kredytów – relacjonuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przed rokiem przyszło natomiast odbicie.

KNF zezwoliła na obniżenia buforu ostrożnościowego, co oznaczało poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Jednak kluczowe znaczenie miał dotowany przez państwo „Bezpieczny Kredyt 2%” – wyjaśnia Marek Wielgo. – To był kamień, który uruchomił lawinę popytu kumulowanego przez kilkanaście miesięcy. Wielu osobom „Bezpieczny Kredyt 2%” przywrócił zdolność kredytową. Do biur sprzedaży firm deweloperskich wrócili też ci, którzy liczyli na spadek cen mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 2023 roku sprzedaż nowych mieszkań w największych metropoliach była największa od co najmniej pięciu lat – podkreśla analityk.

Zmienne trendy w kończącym się roku

U progu 2024 r. deweloperzy wciąż mieli ręce pełne roboty – finalizowali transakcje z klientami korzystającymi z „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Po zawieszeniu tego programu na rynek wróciło jednak ochłodzenie, a wszyscy (i potencjalni kupujący, i deweloperzy) zastanawiali się, jak długo to potrwa.

Firmy deweloperskie liczyły na nową falę popytową, która miała nadejść wraz z pojawieniem się w ofercie banków „Kredytu mieszkaniowego #naStart” oraz poprawą dostępności kredytów udzielanych przez banki na warunkach rynkowych. Z czasem jednak, nie dość, że spadła liczba udzielanych kredytów, to w maju pojawiły się wątpliwości, czy nowy program wsparcia kredytobiorców w ogóle wejdzie w życie – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Rezultatem był spadek sprzedaży nowych mieszkań w największych ośrodkach. W ostatnim kwartale jedynie w Poznaniu liczba sprzedanych lokali przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek przez deweloperów. Było to jednak wynikiem ograniczonej podaży nowych ofert, a nie wyłamania się miasta z ogólnokrajowego trendu spowolnienia sprzedaży. Już w listopadzie liczba dostępnych mieszkań we wszystkich analizowanych miastach była wyższa niż we wrześniu, a w Warszawie przekroczyła granicę 15 000 lokali dostępnych w ofercie.

Co przyniesie 2025 rok?

W grudniu rząd ostatecznie wycofał się z pomysłu, na który czekali i deweloperzy, i część potencjalnych nabywców. Dane sprzedażowe już od listopada miały ratować promocje pod szyldem „Black Friday” – przeceny i bonusy.

Co ważne, aktywność inwestycyjna deweloperów nie osłabła aż tak bardzo, jak można się było spodziewać. Przypuszczalnie dlatego, że gospodarka trzyma się mocno, a na horyzoncie są spadki stóp procentowych. Wielu potencjalnych nabywców czeka więc na korzystniejsze warunki kredytowe – ocenia Marek Wielgo.

Jak sytuacja na rynku pierwotnym będzie się kształtować w pierwszych miesiącach 2025?

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl przewiduje, że tempo obniżek stóp procentowych będzie niskie (cały proces potrwa do 2026 lub nawet 2027 roku), ale mimo to nie wyklucza umiarkowanego wzrostu popytu na mieszkania. Jest jednak warunek: deweloperzy w dalszym ciągu musieliby zwiększać podaż lokali na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. To jednak nie jedyna grupa klientów.

Wśród nabywców są i tacy, którzy nie muszą posiłkować się dużym kredytem. Sprzedają bowiem swoje stare mieszkanie, aby kupić nowe w lepszej lokalizacji i wyższym standardzie – zauważa Marek Wielgo.

Przede wszystkim ekspert uspokaja, że obecnie nic nie wskazuje na czarny scenariusz, jakim byłaby recesja gospodarcza, a w efekcie wzrost bezrobocia i spadek wynagrodzeń. Wręcz przeciwnie inwestycje dofinansowane przez Unię Europejską m.in. w ramach Krajowego Planu Odbudowy mogą dać impuls rozwojowy naszej gospodarce. Skoro na rynku nie brakuje ofert, sprzedaż w końcu ruszy.