Rynek mieszkaniowy: to już koniec skokowych wzrostów cen mieszkań?

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy czekają kolejne turbulencje?

Koniec cenowego rollercoastera?

IV kwartał na rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem dalszego hamowania tempa wzrostu cen. W ostatnich miesiącach roku wyniosło ono 8%, podczas gdy kwartał wcześniej było to 12%. W ujęciu rocznym i po uwzględnieniu inflacji, widoczny jest natomiast spadek tej dynamiki aż do 3% r/r. O obniżkach cen nie ma jednak mowy, na co w dużej mierze wpływają rosnące dochody gospodarstw domowych, zwiększające zdolność kredytową osób planujących zakup nieruchomości. Potwierdza to liczba złożonych wniosków o kredyty hipoteczne, która była zbliżona do długookresowej średniej przed okresem boomu, czyli 2023 rokiem.

- Zmiany cen mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich 5 lat można porównać do dynamicznej jazdy kolejką górską, z okresami gwałtownego wzrostu przeplatającymi się z chwilami umiarkowanego tempa na poziomie 6%. Obecna dynamika, obserwowana w IV kwartale 2024 roku, przypomina tę z końca 2022 roku, czyli sprzed wprowadzenia rządowego programu wspierającego popyt. Na razie trudno przewidzieć, czy w pierwszym kwartale 2025 roku nastąpi dalsze spowolnienie wzrostu cen. Wiele wskazuje jednak na to, że nadchodzący rok przyniesie długo oczekiwaną stabilizację na rynku mieszkaniowym - podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Zwiastunów cenowej stabilizacji można także upatrywać w tempie wzrostu cen poszczególnych metraży mieszkań – w IV kw. roku najwolniej, bo o ok. 1% kw/kw drożały średnie lokale o powierzchni 40-90 mkw., a więc te najbardziej popularne. Co ciekawe, w całym 2024 r. najmocniejsze podwyżki przekraczające 10% r/r dotknęły najmniejszych miejscowości liczących do 50 tys. mieszkańców. Z czego to wynika? Eksperci podkreślają, że to efekt uwzględnienia przez firmy deweloperskie w cenach mieszkań kosztów realizacji inwestycji, które na mniejszych rynkach rosły w ubiegłych latach na podobnym jak w dużych miastach poziomie, ale większa wrażliwość popytu na zmiany cen nie pozwalała na gwałtowne ich zmiany. Z tego powodu to właśnie w małych miastach i miasteczkach możemy się spodziewać dalszego, choć umiarkowanego, wzrostu cen także w 2025 r.

Własne M wciąż w planach

Planujący zakup własnego M mają z czego wybierać - aktualna liczba dostępnych mieszkań sięga rekordowego poziomu. W samym IV kw. 2024 roku liczba aktywnych ofert sprzedaży wzrosła o 3% kw/kw i była niemal o 30% wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Taki wynik to w dużej mierze zasługa deweloperów, których oferty stanowią aż 57% całego rynku.

Biorąc pod uwagę skalę działalności firm deweloperskich w ostatnich latach, duża dostępność mieszkań i domów na sprzedaż nie jest zaskakująca. W ciągu ostatnich 5 lat deweloperzy wybudowali prawie 700 tys. lokali, a gospodarstwa domowe zrealizowały w tym samym czasie ok. 400 tys. domów jednorodzinnych.

W ostatniej dekadzie zarówno inwestorzy indywidualni, jak i firmy deweloperskie intensywnie realizowali projekty mieszkaniowe, aby odpowiedzieć na rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości. Mimo wysokiej skali budowy, deficyt mieszkań nadal się utrzymuje - szczególnie w największych miastach, mimo tego że deweloperzy skoncentrowali w nich 44% całkowitej produkcji lokali w ciągu ostatnich dziesięciu lat - komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Trwające zapotrzebowanie na mieszkania potwierdza stabilny poziom zainteresowania ze strony kupujących. Mimo braku zapowiadanego następcy programu BK 2%, popyt na nieruchomości nie osłabł gwałtownie, a liczba zawieranych transakcji od III kw. 2024 r. powoli rośnie. Warto jednak podkreślić, że tempo obrotu mieszkaniami od 2022 sukcesywnie spada.

Mimo niesprzyjających warunków wciąż chcemy posiadać mieszkanie na własność, choć jest to trudniejsze niż dekadę temu. Własność oznacza to dla nas poczucie bezpieczeństwa i możliwość akumulacji kapitału. Nawet młodzi ludzie, którym obecnie niełatwo się usamodzielnić, nie rezygnują z marzeń o własnym „M” – dodaje socjolog, dr hab. Mikołaj Lewicki, współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

W poszukiwaniu nowej równowagi

Wiele wskazuje na to, że po pięciu latach gwałtownych zmian, rynek mieszkaniowy ma już za sobą okres największych turbulencji. 2025 rok zapowiada się stabilnie – zarówno pod względem cen nieruchomości, jak i popytu oraz podaży.

2025 rok będzie czasem szerokiej oferty na rynku nieruchomości. Deweloperzy będą realizować planowane inwestycje i niewątpliwie nie będzie to okres zapaści dla branży. Wręcz przeciwnie – średnie wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny mieszkań, a więc popyt będzie się mocno trzymał. Nie spodziewamy się obniżek cen, a raczej ich wyhamowania. W najbliższej przyszłości kupujący mogą się jednak mocniej zwrócić w kierunku rynku wtórnego – mówi dr hab. Mikołaj Lewicki.

Prognozując scenariusze na 2025 rok, nie sposób uniknąć zapowiadanego programu wsparcia kredytobiorców. Zdaniem ekspertów nie będzie miał on jednak takiego wpływu na rynek jak w 2024 r.

Sektor mieszkaniowy wchodzi w fazę stabilizacji. 2024 r. pokazał, że radzi sobie nawet w obliczu wysokich stóp procentowych i bez programu wspierającego popyt. Wydaje się , że wystarczy drobny impuls taki jak niewielka obniżka stóp procentowych, aby na rynek nieruchomości powrócił optymizm – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.