Ceny mieszkań w górę, a ubezpieczenia tanieją

Przeczytaj także: Ceny mieszkań w Sopocie wyższe niż w Warszawie

Drożejące mieszkania nie są żadnym zaskoczeniem dla zainteresowanych zakupem nieruchomości. Zwyżkowy trend utrzymuje się od wielu lat, ale różne jest tempo wzrostów w poszczególnych miastach. W dodatku mieszkania z drugiej ręki w wielu miastach drożały gwałtowniej niż te w nowym budownictwie.

Dzieje się tak, ponieważ centra największych polskich metropolii posiadają w większości bardzo gęstą zabudowę, a mieszkania położone w centrum są na ogół z rynku wtórnego i mają dogodną lokalizację, więc popyt na nie wciąż rośnie. Duże miasta to często największy pracodawca w regionie i z tego tytułu również nie ma powodu, aby spodziewać się spadków cen za metr kwadratowy. To może tłumaczyć, dlaczego i tak w najdroższej Warszawie ceny mieszkań używanych podrożały w ciągu roku aż o jedną czwartą – ocenia Michał Ratajczak, Starszy Analityk rankomat.pl.

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego

Nowe mieszkania w miastach wojewódzkich podrożały w rok średnio o 14,5% na 1m2. Wzrost zanotowały wszystkie miasta, ale najmniej odczuwalna różnica była w Szczecinie (+6,6%), Bydgoszczy (+6,7%) i Lublinie (+9,8%). Na drugim biegunie znalazły się Opole (+24,3%), Zielona Góra (+20,1%) oraz Łódź (+19,5%).

Najdroższe mieszkania z rynku pierwotnego miały w 2024 r. Warszawa (16821 zł), Kraków (16569 zł) i Wrocław (15275 zł).

Najtańszymi miastami za 1m2 nowego mieszkania w 2024 r. były Kielce (10060 zł), Olsztyn (10042 zł) oraz Zielona Góra (9130 zł). Stolica województwa lubuskiego utrzymuje jako ostatnia ofertową stawkę poniżej 10 tys. zł za 1m2. Rok wcześniej Zielona Góra również okazała się najtańsza, a średnia cena za metr wyniosła 7602 zł.

Ceny mieszkań z rynku wtórnego

Mieszkania z drugiej ręki oferowane w miastach wojewódzkich najbardziej podrożały w Warszawie. Między rokiem 2023 a 2024 było to aż 25,1 procent więcej za 1m2. Równie gwałtownie drożał metr kwadratowy w Lublinie (+20,1%) oraz w Opolu (+18,8%). Z kolei najłagodniejsze wzrosty roczne odnotowały Gdańsk (+10,3%), Bydgoszcz (+10,7%) i Poznań (+12,3%).

Pod względem stawek za 1m2 najdroższe w 2024 r. okazały się Warszawa (18709 zł), Kraków (16630 zł) i Gdańsk (14 338 zł). Ta sama kolejność miała miejsce w 2023 r., ale wtedy średnie ceny ofertowe wyniosły odpowiednio 14953 zł, 14186 zł i 12995 zł za 1m2.

Miastami z najniższymi stawkami za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego były 2024 r. Bydgoszcz (8264 zł), Zielona Góra (8418 zł) i Kielce (8485 zł). W roku 2023 także te trzy miasta były najtańsze, ale w żadnym z nich 1m2 nie przekraczał granicy 7500 zł.

Ceny ubezpieczeń nieruchomości

W ubezpieczeniach nieruchomości można mówić o trendzie spadkowym. Jeśli porównać ze sobą najtańsze oferty, okazuje się, że składka za 12 miesięcy ochrony wynosi 314 zł w 2023 r. do 300 zł w 2024 r. Co najmniej tyle średnio kosztowała polisa dla mieszkańców miast wojewódzkich.

W 2023 r. najdroższymi miastami były pod tym względem Gdańsk (440 zł), Zielona Góra (385 zł) i Opole (339 zł), a najtańszymi Bydgoszcz (263 zł), Kielce (265 zł) i Lublin (273 zł).

W 2024 r. stawki za roczną polisę uległy spłaszczeniu. Najdroższymi miastami do ubezpieczenia okazały się Rzeszów (336 zł), Zielona Góra (334 zł) i Gdańsk (314 zł), a najtańszymi ponownie Bydgoszcz (260 zł) oraz Olsztyn (261 zł) i Łódź (270 zł).

Powodów, dla których lokatorzy decydują się przeznaczyć mniej na zakup polisy, jest kilka. Nieruchomości w Polsce, a zwłaszcza w największych miastach drożeją nierównomiernie do zarobków, więc możliwe jest, że z domowego budżetu przeznaczamy mniejszą kwotę na zakup polisy czy szukamy po prostu jak najtańszej opcji. Samo ubezpieczenie jest skonstruowane w taki sposób, że, o ile nie mamy nieruchomości na kredyt, można podać dowolną sumę ubezpieczenia. Tym samym zaniżyć realną wartość domu czy mieszkania, a w efekcie otrzymać korzystniejsze cenowo oferty. To jednak działanie ryzykowne finansowo i na krótką metę.

Jeśli nasze mieszkanie jest warte 500 tysięcy złotych, a ubezpieczymy je na 300 tysięcy, to tyle właśnie dostaniemy za szkodę całkowitą. To nie wystarczy na zakup mieszkania w podobnym standardzie, bo ceny rynkowe już na to nie pozwolą i za oszczędność kilkudziesięciu złotych na rocznej składce narazimy się na obniżenie komfortu życia. Pocieszający może być fakt, że lokatorzy są świadomi zmieniających się cen nieruchomości. W III kw. 2023 r. mediana sumy ubezpieczenia nieruchomości w porównywarce rankomat.pl wyniosła 515 000 zł, natomiast w analogicznym okresie lipiec-wrzesień 2024 r. było to już 550 000 zł - dodaje Michał Ratajczak z rankomat.pl.

Jak będzie w 2025 roku?

Rok 2025 nie będzie dobrym okresem do spadków na rynku mieszkaniowym. Przynajmniej w miastach wojewódzkich, gdzie jest największy popyt na nieruchomości. A także nie w pierwszej połowie roku z uwagi na szczyt inflacji, który ma wystąpić w marcu i osiągnąć poziom 6%, jak przewiduje organizacja audytorsko-doradcza Grant Thorton.

2025 to rok wyborów prezydenckich, co może okazać się rozstrzygające w przypadku przegłosowania w Sejmie i braku weta Prezydenta dla programu Bezpieczny Kredyt 0%. Sceptycy wskazują, że, podobnie jak BK2%, program dopłat do hipotek spowoduje w konsekwencji podniesienie stawek za 1m2 nowych mieszkań.

Ewentualny wzrost cen mieszkań spowoduje też konieczność podniesienia sumy ubezpieczenia, a tym samym końcowej składki w polisie mieszkaniowej. Z reguły wzrost wartości mieszkania o kilkadziesiąt tysięcy złotych to ubezpieczenie droższe o kilka-kilkanaście złotych rocznie.

Metodologia analizy
Pokazane ceny mieszkań pochodzą z opracowania NBP o średnich cenach mieszkań z rynku pierwotnego i rynku wtórnego. Opracowanie dotyczy dwóch wymiarów czasowych. W wymiarze rocznych porównane zostały III kwartał 2023 r. do III kwartału 2024 r. W wymiarze kwartalnym okres kwiecień-czerwiec 2024 r. do okresu lipiec-wrzesień 2024 r. Ceny ubezpieczeń pochodzą w opracowania własnego porównywarki rankomat.pl i zawierają średnie ceny polis kupujących deklarujących lokalizację nieruchomości w jednym z miast wojewódzkich. Tu także okres odnosi się do porównania rocznego i kwartalnego, jak w przypadku cen mieszkań.