Polski rynek nieruchomości w styczniu 2025

Przeczytaj także: Jak wojna w Ukrainie wpłynęła na rynek nieruchomości?

Ceny najmu idą w dół

Na rynku wynajmu mieszkań w Polsce w ostatnich trzech miesiącach zaobserwowano znaczące spadki stawek czynszów, które w niektórych miastach sięgnęły nawet dwucyfrowych wartości. Szczególnie widoczne były obniżki cen w sześciu największych miastach. W Warszawie ceny czynszów spadły o 5,6% do 8,9%, a w Krakowie dla mieszkań trzypokojowych spadek wyniósł aż 11,4%. We Wrocławiu i Poznaniu średnie stawki również obniżyły się od 1,4% do 9,3%. W Łodzi ceny wynajmu kawalerek zmniejszyły się o 13,9%, a w Gdańsku o 13%. Choć część z tych spadków może wynikać z efektu sezonowego, związanego z powrotem studentów, to zmniejszony popyt na wynajem, szczególnie po okresie wzrostu popytu w przeddzień roku akademickiego, wpłynął na dalszy spadek ofertowych stawek czynszów. Równocześnie z analiz Rentier.io wynika, że przeciętna rentowność netto najmu 50-metrowego mieszkania w listopadzie ub.r. to 4,7%.

Dane agencji nieruchomości homfi potwierdzają te tendencje. W roku 2024 szczyt zainteresowania najmem mieszkań w 6 największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Łódź) przypadł na miesiące letnie, a wskaźnik popytu, czyli liczba poszukujących najemców przypadająca na jedną nieruchomość w ofercie homfi, wyniósł średnio 7,19. W styczniu 2025 roku wskaźnik ten unormował się do poziomu 3,89. Jednocześnie liczba najemców wzrosła o 10.37% w stosunku do grudnia 2024, a liczba dostępnych ofert na wynajem o 9.97%. Najwięcej najemców przybyło w Krakowie (aż 45.40%) i w Gdańsku (+25.58%). Rynek nieruchomości premium wykazuje się większą stabilnością. W szczycie sezonu wskaźnik popytu wynosił 4,15, natomiast w styczniu uregulował się do wartości 2,46.

Podaż wciąż rekordowa, ale ceny już nie

Stagnacja w sprzedaży nieruchomości wciąż trwa. W styczniu 2025 roku nadal można zaobserwować ekstremalnie wysoką podaż. Według danych OLX Data liczba dostępnych mieszkań na sprzedaż wyniosła 229 467 - to tylko o około tysiąca mieszkań mniej od rekordu z grudnia 2024. Równocześnie brak rządowych programów wspierających finansowanie mieszkalnictwa sprawia, że ceny nieruchomości powoli zaczynają spadać. Ta sytuacja sprawiła, że klienci popytowi coraz odważniej wracają na rynek nieruchomości. Według danych agencji homfi liczba kupujących w styczniu 2025 urosła aż o 56.02% w porównaniu do grudnia, a wskaźnik popytu wyniósł 0,71. Wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości zaobserwować można w większości polskich miast.

Stabilne zainteresowanie zakupem widać w segmencie premium. Chociaż dane agencji nieruchomości homfi pokazują wzrost aż o 104.08% między styczniem 2025 a grudniem 2024, to styczniowe słupki wskazują niemal identyczne wartości jak w listopadzie i grudniu 2024. Taka sytuacja nie jest zaskoczeniem — jest to segment rynku, który charakteryzuje się większą stabilnością ze względu na rodzaj klienta popytowego.

Zmiany w prawie od 2025 roku

Od stycznia 2025 roku weszły w życie liczne przepisy prawne, które znacząco mogą wpłynąć na sytuację rynkową. Od 1 stycznia obowiązują nowe przepisy podatkowe dotyczące ogrodzeń i garaży. Zgodnie z nowelizacją Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ogrodzenia związane z działalnością gospodarczą zostały uznane za budowle i podlegają opodatkowaniu. Natomiast ogrodzenia prywatne, które nie są związane z działalnością gospodarczą, pozostają nieopodatkowane. Zmiany obejmują również garaże w budynkach mieszkalnych, które teraz będą opodatkowane stawką mieszkaniową wynoszącą maksymalnie 1,19 zł za metr kwadratowy. Nowe przepisy mają na celu ujednolicenie zasad naliczania podatków za garaże, co może być korzystne dla rynku nieruchomości, zwłaszcza w kontekście rosnącego zapotrzebowania na miejsca parkingowe w miastach.

Wprowadzono również regulacje, które wymagają wyposażenia nieruchomości w czujki dymu i tlenku węgla. Zgodnie z przepisami, nowe budynki muszą być wyposażone w te urządzenia do 22 stycznia 2025 roku, natomiast dla istniejących nieruchomości obowiązuje termin do 2030 roku, z wyjątkiem wynajmowanych lokali krótkoterminowych, które muszą spełniać wymogi do 2026 roku. Za niewłaściwe wyposażenie grożą mandaty w wysokości od 500 do 5000 zł. Nowe regulacje mają na celu poprawę bezpieczeństwa, szczególnie po licznych tragicznych wypadkach związanych z pożarami i zatruciami czadem.

Co więcej, od 2025 roku ulga termomodernizacyjna zostanie rozszerzona o nowe urządzenia, takie jak magazyny energii i mikroinstalacje wiatrowe. Dzięki temu każdy obywatel będzie mógł odliczyć od dochodu do 53 tys. złotych na osobę za wydatki związane z instalacją tych urządzeń w prywatnym domu. Zmiany mają na celu zmniejszenie emisji zanieczyszczeń i promowanie ekologicznych technologii. Jednak wprowadzono również ograniczenia: osoby korzystające z pieców olejowych lub gazowych nie będą mogły skorzystać z ulgi przy termomodernizacji. Ulga daje możliwość obniżenia dochodu nawet o 33 920 zł, co w drugim progu podatkowym obniża podatek o około 2 tys. zł.

Zmiany dla inwestorów

Nowe regulacje dotknęły również deweloperów. Od 2025 roku wprowadzono obowiązek budowy schronów lub tzw. miejsc ukrycia w nowych budynkach mieszkalnych. Zgodnie z nową ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej, deweloperzy będą musieli w swoich projektach uwzględniać przestrzeń przeznaczoną do ochrony mieszkańców w razie zagrożenia. Koszt takiej budowy, w tym wzmocnienie konstrukcji i dodanie wentylacji, może podnieść cenę mieszkania o kilka procent. Rząd planuje przeznaczyć 0,3% PKB rocznie na budowę infrastruktury ochronnej i edukację obywateli.

Nowelizacja prawa lotniczego, podpisana 8 stycznia 2025 r., umożliwia inwestycje w obszarach objętych planami generalnymi lotnisk, znosząc konieczność uchwalania miejscowych planów zagospodarowania. Dzięki temu deweloperzy mogą kontynuować procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co przełamuje dotychczasowy paraliż inwestycyjny. Zmiany te mają pozytywny wpływ na rynek nieruchomości, umożliwiając realizację inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych w pobliżu lotnisk, które wcześniej były wstrzymywane przez brak planów miejscowych.

Rynek nieruchomości w Europie na początku 2025 roku

Według najnowszego raportu Eurostatu Bułgaria i Polska odnotowały największe wzrosty cen mieszkań w III kwartale 2024 roku, wynoszące odpowiednio 16,5% i 14,4%. Poza nimi duży wzrost cen zanotowano na Węgrzech (13,4%) oraz w Chorwacji (12,3%). Z kolei Niemcy, Luksemburg, Finlandia i Francja odnotowały spadki cen mieszkań. Na rynku europejskim ceny nieruchomości rosły szybciej niż czynsze, a w ostatnich 14 latach ceny domów wzrosły o 54,1%, podczas gdy czynsze wzrosły o 26%, co prowadzi do pogłębiającego się problemu z dostępnością mieszkań.

Wzrost cen wynika z kilku czynników, w tym rosnących kosztów ziemi, urbanizacji, wzrostu populacji, wysokich kosztów materiałów budowlanych oraz spekulacyjnych zakupów mieszkań jako aktywów inwestycyjnych, a nie jako miejsca do zamieszkania. Ceny wynajmu również wzrosły, średnio o 13% w okresie 2015-2023. W wyniku tych zmian, szczególnie w dużych miastach, rośnie problem ubóstwa energetycznego, gdyż osoby o niskich dochodach często wynajmują starsze, mniej efektywne energetycznie nieruchomości, co skutkuje wyższymi kosztami ogrzewania i chłodzenia. Co więcej, podjęte działania na rzecz poprawy efektywności energetycznej mogą prowadzić do „zielonej gentryfikacji” — wypychania osób o niższych dochodach z rewitalizowanych obszarów, a także wzrostu cen wynajmu.

Prognoza homfi

Początek 2025 roku przynosi wyraźne oznaki ożywienia na rynku nieruchomości, szczególnie wśród klientów kredytowych, którzy dotychczas wstrzymywali się z decyzjami zakupowymi w oczekiwaniu na wdrożenie nowych programów finansowych. W efekcie obserwujemy znaczący wzrost zainteresowania ofertami na sprzedaż w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Analizy wskazują na dalszą stabilizację cen mieszkań, zwłaszcza w segmencie popularnym. Co istotne, rynek nie odnotowuje spadków wartości, a przewidywane wzrosty cen na poziomie maksymalnie kilku procent rocznie wskazują na zdrowy rozwój sektora. To dobra wiadomość zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, gdyż utrzymanie równowagi między popytem a podażą pozwala na bezpieczne planowanie inwestycji. W segmencie premium nadal możliwe są zwyżki cen transakcyjnych, co świadczy o sile i stabilności rynku nieruchomości luksusowych.

Zmiany na rynku najmu mogą skłonić część najemców do przejścia na rynek kupna, zwłaszcza w kontekście nadal wysokich kosztów wynajmu. Choć przewidywana jest dalsza presja na rynku związana z wysokimi stopami procentowymi, to popyt na mieszkania nie słabnie. Trend wzrostowy może się w kolejnych miesiącach nasilić szczególnie w największych miastach, gdzie zapotrzebowanie na nieruchomości pozostaje wysokie.

Podsumowując, sytuacja na rynku nieruchomości w 2025 roku rysuje się w jasnych barwach. Stabilizacja cen oraz rosnące zainteresowanie transakcjami wskazują na możliwość dalszego ożywienia rynku w nadchodzących kwartałach, co daje solidne podstawy do optymizmu zarówno dla inwestorów, jak i osób planujących zakup własnego M.