Nowe mieszkania od deweloperów - I 2025

Przeczytaj także: Nowe mieszkania od deweloperów - sierpień 2024

W styczniu deweloperzy sprzedali więcej nowych mieszkań niż w grudniu. Jednak jest jeszcze za wcześnie, by stwierdzić, że popyt na nie jest już na fali wznoszącej – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu deweloperzy działający w siedmiu największych metropoliach znaleźli chętnych na łącznie ok. 3,8 tys. mieszkań, czyli aż o 37% więcej niż w grudniu. Ten wynik wygląda znacznie mniej imponująco – tylko 5% na plusie – na tle średniej miesięcznej sprzedaży z trzech ostatnich miesięcy ubiegłego roku, która wyniosła nieco ponad 3,6 tys. lokali. W całym 2024 r. deweloperzy sprzedawali ich średnio w ciągu miesiąca przeszło 4,1 tys. W tym porównaniu styczniowa sprzedaż jest więc na 8% minusie.

Należy zwrócić jednak uwagę na lokalne różnice. Np. o ożywieniu popytu na nowe mieszkania można na razie mówić tylko w przypadku Krakowa i Poznania. Z lekkim optymizmem mogą patrzyć w przyszłość również deweloperzy w Trójmieście i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, bo i tam styczniowa sprzedaż była wyraźnie wyższa od średniej miesięcznej z czwartego kwartału 2024 r. Natomiast w Warszawie i Wrocławiu mamy do czynienia ze stagnacją, zaś w biurach sprzedaży wielu łódzkich firm deweloperskich najpewniej włączył się dzwonek alarmowy.

Rynek łódzki jest w bardzo dużym stopniu uzależniony od dostępności kredytów, a ta poprawiała się do tej pory głównie na papierze. Pamiętajmy, że zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań mocno ograniczają rosnące koszty życia. Według GUS, np. ceny energii elektrycznej były w grudniu aż o 21% wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Za wodę płaciliśmy o ponad 13% więcej, a nie każdy może liczyć na podwyżkę pensji – komentuje ekspert RynekPierwotny.pl.

Równocześnie przyznaje, że z rynku kredytów hipotecznych wyszedł sygnał, że ten rok może być lepszy od ubiegłego. Z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że styczeń przyniósł wzrost liczby chętnych na kredyty mieszkaniowe po dwóch miesiącach spadków. Odpowiedni wniosek złożyło do banków 28,3 tys. osób, czyli o 9% więcej niż w grudniu, ale też mniej więcej tyle samo, ile wynosiła średnia miesięczna w całym 2024 r.

Część potencjalnych nabywców mieszkań wstrzymywała się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na nowy program wsparcia kredytobiorców. Niezdecydowanie rządu w tej kwestii najpewniej przypomniało wielu stare ludowe porzekadło: „Umiesz liczyć? Licz na siebie”. W tej sytuacji prawdopodobnie coraz więcej osób dojdzie do wniosku, że nie ma sensu dłużeć zwlekać z decyzją zakupową, skoro wybór mieszkań jeszcze nigdy nie był tak duży, a deweloperzy kuszą różnego rodzaju bonusami i nawet kilkuprocentowymi obniżkami cen – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ceny transakcyjne z pewnością są niższe od ofertowych. O ile? Firmy deweloperskie nie dzielą się taką wiedzą. Natomiast, jeśli chodzi o średnią cenę metra kwadratowego oferowanych przez nie mieszkań, to styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. wynika, że drugi miesiąc z rzędu nie wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we Wrocławiu (14,7 tys. zł/m kw.), Trójmieście (15,9 tys. zł/m kw.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 11,2 tys. zł/m kw.). W Łodzi (ok. 11,5 tys. zł/m kw.) seria bez podwyżek trwa już czwarty miesiąc, a piąty - w Warszawie (17,7 tys. zł/m kw.) i Krakowie (16,6 tys. zł/m kw.). Jedynie w Poznaniu (13,4 tys. zł/m kw.) średnia poszła w styczniu w górę o 1% po trwającej cztery miesiące stabilizacji. Oczywiście to jeszcze nie przesądza, że ten niekorzystny dla kupujących trend utrzyma się w kolejnych miesiącach. W stolicy Wielkopolski pojawiła się duża pula drogich – jak na ten rynek – mieszkań (średnio po 16,3 tys. zł/m kw.). Przypomnijmy, że w listopadzie z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Trójmieście.

Co ważne, mimo iż aktywność inwestycyjna deweloperów nie jest już tak duża, jak w pierwszej połowie ubiegłego roku, to także w styczniu dostarczyli oni na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. W efekcie oferta mieszkań urosła w niektórych miastach do rekordowych rozmiarów. W Warszawie pod koniec stycznia w ofercie firm deweloperskich było ponad 16,1 tys. lokali, w Krakowie - ponad 9,6 tys., Wrocławiu - blisko 9,3 tys., Trójmieście - blisko 7,3 tys., Łodzi - ponad 9,9 tys., Poznaniu - ponad 7,8 tys., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - niemal 9,6 tys. Marek Wielgo zwraca uwagę, że Łódź w ciągu trzech lat podwoiła liczbę mieszkań w ofercie deweloperów, stając się drugim po Warszawie rynkiem w Polsce.

Co ważne, w ostatnich 12 miesiącach zwiększył się wybór mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Z danych BIK wynika, że w ubiegłym roku przeciętny nabywca mieszkania pożyczył w banku ok. 420 tys. zł. Zakładając, że wymagany był wkład własny, to sprawdziliśmy, ile mieszkań z ceną do 500 tys. zł oferowali deweloperzy? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. wynika, że najwięcej takich lokali jest w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a najmniej w Krakowie i Warszawie.

Warto zwrócić uwagę, że niemal we wszystkich metropoliach rok 2023 przyniósł potężny spadek liczby mieszkań i domów z ceną poniżej 500 tys. zł. Oczywiście było to efektem pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Pozytywnym wyjątkiem była Łódź, w której deweloperzy wprowadzili wówczas na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. Na szczęście nie tylko w tym mieście, ale także w pozostałych metropoliach deweloperzy odbudowywali ofertę „na przeciętną kieszeń”. Szczególnie widoczne jest to we Wrocławiu, Trójmieście i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W tej ostatniej takich lokali jest nawet więcej niż dwa lata temu.

Dla kupujących nowe mieszkania w Warszawie i Krakowie pocieszeniem może być fakt, że w ofercie deweloperów pojawiało się coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym. W obu aglomeracjach do tego segmentu można zaliczyć mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy. W stolicy rok temu kupujący mieli do wyboru tylko ok. 3,2 tys. takich mieszkań, a obecnie jest ich na rynku blisko 5 tys. Z kolei w Krakowie pula mieszkań w przedziale cenowym do 15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła w tym okresie z ok. 2,1 tys. do 2,8 tys.

Marek Wielgo, ekspert portalu