Ceny najmu mieszkania najwyższe w Warszawie

Przeczytaj także: Raty kredytu wyższe o 42% niż ceny najmu

Po spadku liczby ofert najmu mieszkania w październiku, listopadzie i grudniu, w styczniu 2025 roku pojawiło się 26 tys. nowych, unikalnych ogłoszeń, a wszystkich unikalnych i aktywnych ofert było 50,4 tys. Oznacza to wzrost odpowiednio o 42% i 12% w porównaniu do grudnia. Procentowe wzrosty mogą robić wrażenie, ale w rzeczywistości wciąż daleko jest do rekordowych poziomów ponad 70 tysięcy aktywnych ogłoszeń w sierpniu, wrześniu i październiku 2023 r. Styczniową liczbę ogłoszeń można określić jako zdrowy poziom równowagi na rynku najmu.

Najem wystrzelił w Sosnowcu i Toruniu

W przypadku kosztów najmu, gdy porównać styczeń 2025 r. do grudnia 2024 r., wzrosty odnotowaliśmy w 13 z 17 badanych miast. Najwyższy zaobserwowaliśmy w Toruniu (+5,5%) i Sosnowcu (5,4%). W 4 miastach pojawiły się spadki - największe w Katowicach (–0,3%).

Z kolei w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrost koszt najmu odnotowaliśmy w 16 z 17 badanych miast. Najbardziej podrożał najem w Sosnowcu i Katowicach (+10%) oraz Gdyni i Szczecinie (o 8%). Taniej niż przed rokiem było tylko w Radomiu (-2%), a w Częstochowie wysokość najmu była na tym samym poziomie, co przed rokiem.

Warszawa, Kraków i Gdańsk nadal mają najwyższe stawki za 1m2 najmu mieszkania (66-78 zł). Najniższe z kolei Częstochowa, Radom i Sosnowiec (40-43 zł), ale tam pozom zarobków jest też niższy niż w miastach z TOP 3.

Jeszcze nie wiadomo, jak szykowany program dopłat do kredytów hipotecznych wpłynie na rynek najmu. Teoretycznie może on spowodować kolejną falę przenosin z mieszkań najmowanych do własnych, a więc spadek popytu. Fala ta jednak będzie prawdopodobnie nieporównywanie mniejsza niż ta wywołana „Bezpiecznym kredytem 2%”. Nowy pogram ma mieć bowiem różnego rodzaju ograniczenia, które sprawią, że liczba uczestników będzie zapewne znaczenie mniejsza.

W Krakowie kredyt o 66% droższy niż najem

W Białymstoku, Warszawie i Katowicach rata kredytu jest o ponad połowę wyższa niż koszt najmu. Jednak największa różnica dotyczy Krakowa (66%), gdzie w przypadku mieszkania 50 m2 zapłacimy średnio 3300 zł za najem, a za ratę kredytu 5487 zł. Na przeciwnym biegunie znajduje się Sosnowiec. Tam wysokość najmu mieszkania 50 m2 (2150 zł) jest niemal identyczna jak rata kredytu za takie mieszkanie (2411 zł), a różnica wynosi zaledwie 12%. Identyczne różnice procentowe między najmem a kredytem w styczniu 2025 r. zanotowały 2 pary miast: Gdynia i Toruń (47%) oraz Poznań i Gdańsk (42%).

W każdym z analizowanych miast raty za hipotekę są wyższe od najmu – o 261 zł w Sosnowcu, przez 1072 zł w Lublinie po 2187 zł w Krakowie. Wynika to z faktu wysokiego poziomu stóp procentowych.

Należy jednak dodać, że różnica będzie mniejsza, jeśli kredytobiorca posiada wkład własny. Poza tym takie porównanie oddaje sytuację w krótkim okresie. W długim różnice najpewniej będą mniejsze przez obniżki stóp procentowych. Ponadto w długim terminie są to wartości nieporównywalne. Po pierwsze dlatego, że pieniądze wpłacone na raty częściowo można odzyskać sprzedając mieszkanie, a koszty najmu są bezzwrotne. Poza tym za najem trzeba płacić bezterminowo, a raty płaci się przez określony czas.

Rok najmu to prawie 4 m2 mieszkania

Sprawdziliśmy również, ile w danym mieście można byłoby przez 12 miesięcy spłacić metrów kwadratowych mieszkania na kredyt, biorąc pod uwagę roczny koszt najmu i stawki ofertowe mieszkania.

Równowartość rocznego najmu to spłata 3,7 m2 mieszkania w Sosnowcu. Podobny wskaźnik mają jeszcze Radom i Częstochowa (3,4 m2), czyli miasta, gdzie mieszkania są najtańsze z zestawionych. Wysoko jednak plasuje się Szczecin z wynikiem 3,3 m2. W 9 miastach będzie to poniżej 3 m2, a najmniej w Warszawie i Białymstoku (po 2,7 m2) oraz Krakowie (2,5 m2).

Pokazany stosunek rocznych kosztów najmu do zdolności spłacenia określonej powierzchni mieszkania może okazać się jeszcze bardziej korzystny dla spłacającego ratę kredytu. Uwzględnione wyżej ceny są ofertowymi, a te z kolei są niemal zawsze wyższe od transakcyjnych, czyli faktycznej stawki za 1 m2 przy zakupie mieszkania.

Średnia rentowność nowych inwestycji to odpowiednik lokaty na 6%

Warto również wspomnieć o rentowności nowych inwestycji w mieszkaniu na wynajem. W ujęciu netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, w styczniu wyniosła średnio 4,84%. To odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 6%.

Najkorzystniej rentowność netto wygląda wciąż w Sosnowcu (6,0%), a najgorzej w Krakowie (4,1%).

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajmu przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają kluczowe koszty, w tym prowizję pośrednika (3%), PCC (2%), taksę notarialną, odświeżenie mieszkania, zakup mebli, cykliczne naprawy, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz ubezpieczenie nieruchomości. Będąc właścicielem mieszkania na wynajem, warto pamiętać o jego odpowiednim zabezpieczeniu. Ubezpieczenie nieruchomości może chronić zarówno przed skutkami zdarzeń losowych, takich jak zalanie czy pożar, jak i przed ewentualnymi szkodami wyrządzonymi przez najemców.

Wyliczenia sporządzono na podstawie 26 tys. ogłoszeń najmu oraz 50,4 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 stycznia 2025 r.