Nowe mieszkania kurczą się już od kilkunastu lat

Przeczytaj także: W 20 lat mieszkania w Polsce urosły o 39%

Około 51,5 m kw. – taka jest wielkość przeciętnego mieszkania w bloku oddanym do użytkowania przez dewelopera – wynika z najnowszych danych GUS, które podsumowują rok 2024. Wynik ten wpisuje się w trwający od co najmniej kilkunastu lat trend budowania coraz bardziej kompaktowych nieruchomości. Warto przypomnieć, że jeszcze w 2009 roku przeciętne nowe mieszkanie w deweloperskim bloku miało powierzchnię prawie 61 metrów. Potem jednak średnia wielkość nowego lokalu konsekwentnie podążała po równi pochyłej.

Nowy dom ma już mniej niż 100 metrów

Zmiany takie nie są jedynie specyfiką zarezerwowaną dla mieszkań w blokach. Podobnie wyglądało to w przypadku domów jednorodzinnych. Te co do zasady są oczywiście większe niż mieszkania, ale i tak wg danych za 2024 rok średni metraż domów oddanych do użytkowania przez deweloperów nie przekroczył 99 metrów. Dla porównania w 2009 roku było to prawie 137 metrów, czyli o grubo ponad 1/3 więcej niż dziś.

Kurczą się nie tylko mieszkania, ale też rodziny

Dane GUS ukazują nam tu trudne do podważenia trendy, które nie są jedynie chwilowym kaprysem, ale trwają od lat. Warto się więc zastanowić dlaczego tak jest, że deweloperzy budują coraz bardziej kompaktowe lokale. Z jednej strony mamy kwestie finansowe – mniejsze mieszkania są przeważnie droższe w przeliczeniu na m kw. – co prawda nie tylko w zakupie, ale też w budowie. Niemniej przy podobnej, a tym bardziej wyższej marży, deweloper może w takiej sytuacji zarobić więcej budując blok na posiadanej działce. Jest to jednak uogólnienie, które nie zawsze jest prawdziwe i nie tłumaczy całego problemu.

Idźmy więc dalej. Dane GUS pokazują nam, że w latach 2009-2024 przeciętna powierzchnia nowej nieruchomości spadła o trochę ponad 15%. 2/3 z tej zmiany wynikała z faktu, że statystyczne nowe mieszkanie składa się z mniejszej liczby izb. Reszta tej zmiany to efekt tego, że zmalała też średnia wielkość izb, z których składa się mieszkanie.

W uproszczeniu oznacza to po prostu, że nowe mieszkania przez ostatnie lata kurczyły się, bo przede wszystkim mają przeważnie mniej pokoi. Drugi powód to fakt, że wielkość przeciętnego pokoju jest projektowana oszczędniej.
Szukając wytłumaczenia dla tych zmian można spojrzeć na dane GUS na temat tego jak kurczy się nam przeciętne gospodarstwo domowe. Podczas gdy w 2009 roku przeciętna rodzina liczyła 2,9 osób, tak dziś jest to około 2,4 osób. To bez wątpienia powinno przekładać się też na preferencje przeciętnych nabywców mieszkań.

Na tańsze mieszkania stać więcej osób

To jednak nie wszystko. Mniejsze mieszkania co do zasady powinny być przecież tańsze, a więc więcej osób powinno być na nie stać. To dla deweloperów, którzy nie prowadzą działalności charytatywnej oznacza, że budując tańsze mieszkania będzie można zainteresować liczniejsze grono potencjalnych kupujących. O tym, że jest to racjonalna konstatacja, świadczą dane GUS na temat liczby sprzedanych mieszkań. Ta w przypadku lokali o mniejszym metrażu rosła w ostatnich latach znacznie szybciej niż tych bardziej przestronnych. Podzielmy więc na chwilę mieszkania deweloperskie na dwie kategorie – te o powierzchni do 60 m kw. i większe. Już w 2010 roku urząd zarejestrował ponad 23 tysiące transakcji mieszkaniami mniejszymi i niewiele ponad 12 tysięcy zakupów mieszkań większych. Już wtedy dwa razy łatwiej było więc sprzedać mieszkanie mniejsze niż większe. Idźmy jednak dalej w 2023 roku mniejszych mieszkań sprzedano prawie 74 tysiące, a większych o prawie połowę mniej. Innymi słowy pomiędzy rokiem 2010 i 2023 liczba sprzedanych lokali o powierzchni do 60 metrów wzrosła o ponad 50 tysięcy, a transakcji tymi o większym metrażu przybyło niecałe 25 tysięcy.

Bartosz Turek, główny analityk