Księga wieczysta a rękojmia wiary publicznej

Przeczytaj także: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców

Bywa również tak, że wpisana w księdze wieczystej powierzchnia działki lub jej numeracja jest zupełnie inna, niż wynika to z ewidencji gruntów, np. skutkiem nowych pomiarów, zmiany numeracji działek, podziału działki na kilka mniejszych. Właściciel zobowiązany jest do złożenia wniosku o wpisanie aktualnych danych, ale zdarza się, że choćby z niewiedzy, obowiązku niedopełnia.

Do lat 60-tych XX w. ewidencja gruntów prowadzona była w ograniczonym zakresie lub, w odniesieniu do znacznych obszarów w ogóle jej nie było. Wielokrotnie podawany był tylko ogólny obszar gospodarstw rolnych (np. 7,5 ha), bez oznaczenia numeracji poszczególnych działek, bo jej po prostu nie było. Powierzchnia działek, podawana w księgach wieczystych, zwłaszcza starszych, zakładanych przed kilkudziesięcioma laty, na podstawie aktów notarialnych umowy kupna zawieranych przed II wojną światową lub w jej trakcie, może się, nawet znacznie, różnić od wykazywanej obecnie w ewidencji gruntów. Równie wątpliwe mogą być także granice działek.

Wielokrotnie zdarza się, że w księgach wieczystych nie znajdziemy informacji na temat przeznaczenia działki (pod zabudowę, grunt rolny, las). Takie dane zawierają ewidencje gruntów, a i tak różnią się one wielokrotnie od przeznaczenia terenu zapisanego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Bywa, że w ewidencji odnotowywane jest tzw. geodezyjne przeznaczenie gruntu (np. w odniesieniu do gruntu rolnego jest podawana klasa) – opisuje Tomasz Branecki z Jartom.

Jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego, to niezbędne jest - jeżeli działka ma przeznaczona będzie pod zabudowę (bez znaczenia, czy budynkiem mieszkalnym, czy użytkowym) - uzyskanie decyzji o zabudowie. To, że wokół są wzniesione domy, nie oznacza wcale, że decyzja będzie pozytywna.

W księgach wieczystych nie zawsze ujawnione są budynki posadowione na działce, dla której księga jest prowadzona – zwraca uwagę Olga Wałkiewicz z Jartom. Czasami wynika to z zaniechania właściciela, ale może okazać się, że dom jest samowolą budowlaną i organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę. Budynek może też być wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem, wskutek czego na właściciela może zostać nałożona kilkudziesięciotysięczna kara.

Podsumowując, eksperci z Jartom przestrzegają, że samo prowadzenie księgi wieczystej nie gwarantuje bezpieczeństwa transakcji. Powyżej opisano tylko niektóre przypadki pułapek, czyhających na osobę zainteresowaną nabyciem nieruchomości. Przyszły właściciel może jednak w prosty sposób zabezpieczyć swoje interesy i uchronić się przed różnorodnymi kłopotami i stratami finansowymi. Wystarczy, że powierzy przeprowadzenie transakcji profesjonaliście – pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, który posiada wiedzę i doświadczenie, niezbędne do pełnego sprawdzenia faktycznej sytuacji kupowanej nieruchomości.