Upadłość dewelopera: co zrobić?

Przeczytaj także: Firmy deweloperskie na celowniku UOKiK

GDY DEWELOPER UPADA

Bądźmy szczerzy – jeśli deweloper, u którego zostało kupione mieszkanie, ogłosi upadłość, sytuacja nabywcy nie jest do pozazdroszczenia. Jednak nie można się od razu poddać, bo zawsze warto walczyć o swoje pieniądze. Co więc da się zrobić? Wszystko zależy od tego, w jakiej formie została podpisana umowa przedwstępna.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

W momencie, kiedy deweloper ogłasza upadłość, jego istniejący majątek staje się częścią masy upadłościowej, którą zarządza syndyk masy upadłościowej. Klienci stają się wierzycielami dewelopera, a ich roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kategorii III. Oznacza to dokładnie tyle, że roszczenia klientów rozpatrywane będą na samym końcu. W pierwszej kolejności z majątku upadłego dewelopera zaspokajane są m.in. wszystkie koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenia emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy. Pozostała część majątku przekazywana jest na pokrycie wszystkich zobowiązań podatkowych dłużnika i dopiero po ich uregulowaniu mogą dochodzić swoich praw klienci.

Jeśli chcemy odzyskać zainwestowane środki, musimy zgłosić wierzytelność do sądu upadłościowego. Jest to dla nas jedna z ważniejszych czynności, ponieważ brak zgłoszenia pozbawia wierzyciela możliwości zaspokojenia swych roszczeń z majątku w ramach postępowania upadłościowego. Zgłoszenie wierzytelności jest formą jej dochodzenia w postępowaniu sądowym. Spełnia analogiczną funkcję do wytoczenia powództwa w procesie czy złożenia wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Należy pamiętać, aby w zgłoszeniu dokładnie opisać wierzytelność, a zwłaszcza określić kwotę należności głównej (to, co wpłaciliśmy już deweloperowi), wraz z należnościami ubocznymi, którymi są odsetki należne od dewelopera za okres do dnia ogłoszenia upadłości oraz koszty procesu i egzekucji związane z dochodzeniem należności głównej. Muszą być również określone dowody stwierdzające istnienie wierzytelności oraz kategoria, do której wierzytelność ma być zaliczona.

Bardzo ważne jest, aby, podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zapewnić sobie zabezpieczenie w postaci wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu na nabywcę w księdze wieczystej. Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej korzysta bowiem z uprzywilejowanej pozycji, tzn. zostaje ono wypłacone z ceny sprzedaży nieruchomości. Pozostali wierzyciele mogą się zadowolić tylko zaspokojeniem swoich roszczeń z masy upadłościowej, czyli majątku spółki. Prawo upadłościowe szczegółowo określa, w jakiej kolejności zostają zaspokojone wierzytelności. Przyszli nabywcy, których roszczenia wpisane są do księgi wieczystej, są w zdecydowanie lepszej sytuacji, ponieważ spłata należności dewelopera nastąpi w pierwszej kolejności z ceny sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie

Jeśli ufaliśmy deweloperowi na tyle, żeby zawierać umowę w zwykłej, cywilno-prawnej formie, to niestety niewiele, a w zasadzie nic nie można zrobić. Brak umowy w formie aktu notarialnego uniemożliwia podjęcie próby dokończenia budowy. Ponadto upadłość dewelopera nie zwalnia jego klientów od regulowania zobowiązań. Jeżeli więc zaciągnęli oni kredyt hipoteczny, to nawet gdy mieszkania nie otrzymają, muszą go spłacać. Na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej możemy jedynie dochodzić odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera. Nie możemy natomiast skutecznie domagać się wykonania umowy, czyli przeniesienia własności, nawet jeśli zapłaciliśmy całą cenę sprzedaży. Umowa w zwykłej formie pisemnej nie zabezpiecza naszych interesów na wypadek upadłości dewelopera.