Umowa z deweloperem: dobrze się zastanów

Przeczytaj także: Czy problem z nieuczciwym deweloperem można zgłosić do UOKiK?

Pamiętajmy, że analizę umowy powinniśmy rozpocząć zanim jeszcze dostaniemy druk do ręki. O co chodzi? Umowa, jako czynność z definicji dwustronna, zakłada udział, oprócz nas, także drugiej strony. Jeżeli nasz kontrahent jest lub zamierza być nieuczciwy bądź nierzetelny, nawet najlepsze zapisy w umowie nie wyeliminują całkowicie późniejszych kłopotów. Po prostu łatwiej i pewniej będzie nam dochodzić swoich roszczeń, ale w najlepszym razie stracimy sporo czasu i nerwów. Dlatego też analizę umowy zacznijmy od analizy naszego kontrahenta. Gdy w okresie boomu mieszkaniowego na rynku pojawiały się w szybkim tempie nowe firmy deweloperskie, trudno było weryfikować ich dotychczasowe poczynania i biznesową rzetelność. Obecnie zupełnych nowicjuszy niemal już na tym rynku nie ma, zatem możemy próbować dowiadywać się jak dany deweloper zachowywał się wobec klientów do tej pory. Zadajmy sobie przy tym trochę trudu i nie idźmy najkrótszą drogą, czyli poprzez kilkugodzinną kwerendę internetowych forów. Trudno o mniej obiektywne opinie. Można zaryzykować twierdzenie, że nawet pod wpisem „2+2=4” w ciągu kilkunastu godzin pojawi się tyle samo głosów za jak i przeciw. Pomijając sposoby bardziej sformalizowane (sprawdzenie spółki w KRS i Rejestrze Dłużników), możemy sięgnąć po tradycyjne formy badania renomy. Popytajmy znajomych, przejedźmy się na inne osiedla już wybudowane przez tego dewelopera. Jeżeli korzystamy z usług agencji nieruchomości lub firm doradztwa kredytowego, warto poprosić także o opinię w tym miejscu, czy nawet o skontaktowanie z osobami, które kupowały tam mieszkania. Oczywiście dowiemy się jedynie o przeszłości danej firmy, ale to już znaczne zminimalizowanie ryzyka.

Dopiero po upewnieniu się co do renomy danego dewelopera, zajmijmy się samą umową. Zawsze prośmy o wzór takiej umowy do zapoznania się z nim w domu. I to niezależnie od tego, czy zamierzamy rzeczywiście spędzić nad jej analizowaniem 2 bezsenne noce. Jeżeli jednak usłyszymy, że to niemożliwe, powinna nam się zapalić czerwona lampka. Nie istnieją bowiem żadne racjonalne argumenty, dla których nie moglibyśmy takiego wzoru/projektu otrzymać. Chyba, że komuś zależy na tym, byśmy podpisali umowę dotyczącą kilkusettysięcznego majątku „na chybcika”.

Następną kwestią jest forma zawarcia umowy. Przypomnijmy, że umowa zawarta tylko w formie pisemnej nie jest, zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej (dla niej niezbędna jest forma aktu notarialnego). Oznacza to, że na jej podstawie nie możemy domagać się przed sądem zawarcia ostatecznej umowy i przeniesienia na nas własności mieszkania. Innymi słowy, jeżeli zawarliśmy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to w sytuacji, w której deweloper uchylałby się od zawarcia umowy ostatecznej, orzeczenie sądu wystarcza do przeniesienia na nas własności. Przy umowie zawartej w formie pisemnej takiego roszczenia nie mamy – możemy domagać się jedynie zwrotu wpłaconych kwot i ewentualnie naprawienia szkody. W praktyce jednak znikoma mniejszość umów z deweloperem ma formę aktu notarialnego.

Teraz czas więc na samą umowę. I znowu – nie rozpędzajmy się. Zanim zaczniemy dociekliwie sprawdzać, czy zapisy paragrafu 4 nie kłócą się z paragrafem 3 w świetle paragrafu 5, przeanalizujmy sam nagłówek umowy. Bardzo często traktuje się tę część umowy jako „oczywistą oczywistość”, nie poświęcając jej należytej uwagi. Co więcej, nawet jeżeli korzystamy z pomocy prawnej, zwykle prosimy o analizę samych tylko zapisów szczegółowych umowy. Tymczasem musimy sprawdzić, z kim dokładnie umowę zawieramy i czy nie kłóci się to z naszym wcześniejszym przekonaniem. Może się okazać, że choć cały czas sądziliśmy, że wymarzone mieszkanie kupujemy od renomowanej spółki akcyjnej „X”, w umowie jako strona wymieniona jest kompletnie nam nieznana „Y” Sp. z o.o. Nie przyjmujmy wówczas za dobrą monetę żadnych dobrotliwych tłumaczeń typu: to nasza spółka zależna, podatki, pan rozumie. Nie rozumiemy. W razie kłopotów spółka X będzie umywała ręce, odsyłając nas do nagle „kompletnie od nas niezależnej” firmy Y. Kolejna sprawa to kwestia reprezentacji. Jeżeli w umowie, jako osoba reprezentująca dewelopera, wskazany jest prezes i vice prezes, umowy nie może z nami podpisywać, skądinąd sympatyczna, pani Zosia z biura sprzedaży.