Umowa z deweloperem: dobrze się zastanów

Przeczytaj także: Czy problem z nieuczciwym deweloperem można zgłosić do UOKiK?

W budowlance, jak wiadomo, należy liczyć się z opóźnieniami. Tak przynajmniej twierdzą deweloperzy, forsując legendarne już zapisy dotyczące opóźnień wywołanych przez tzw. siłę wyższą. Otóż w rzeczywistości przeciąganie się w czasie inwestycji można uzasadniać siłą wyższą tylko w przypadku, gdy deweloper nie miał na nie wpływu, ale też nie mógł ich przewidzieć. Czyli huragan Katrina owszem, ale już zaskakujący fakt, że od grudnia do marca panowała zima nie może być uzasadnioną przyczyną opóźnienia. Zatem przy tego typu zapisach pilnujmy, by zawierały one zawsze zarówno uzasadnienie brakiem wpływu, jak i brakiem możliwości ich przewidzenia. Ponadto niezależnie od przyczyn, i tu dbajmy o ekwiwalentność, jeżeli deweloper może bez konsekwencji opóźnić się np. 60 dni z oddaniem części inwestycji, to my mamy w takim wypadku prawo opóźnić się z zapłatą kolejnej transzy dla dewelopera.

Kolejną kwestią jest odbiór mieszkania. Po pierwsze: termin powinien być jasno określony. Oczywiście nie musi być to konkretny dzień kalendarzowy, ale przynajmniej dająca się w oczywisty sposób wyznaczyć data (np. nie później niż do …). Natomiast unikajmy sformułowań oderwanych zupełnie od dat kalendarzowych (np. „w ciągu dwóch miesięcy od dnia odebrania inwestycji przez upoważniony organ administracyjny”). Po wtóre: znowu pojawia się kwestia opóźnień i odpowiedzialności za nie. Pamiętajmy, że deweloper jest profesjonalistą i to na nim powinno ciążyć ryzyko związane z np. zmianą przepisów dotyczących warunków oddania lokalu mieszkalnego do użytkowania (zmiany w tego typu przepisach nigdy nie następują zresztą z dnia na dzień) oraz składania wniosków do nadzoru z odpowiednim wyprzedzeniem. Nie zgadzajmy się więc na zapisy pozwalające przesuwać termin oddania mieszkania „w związku z opóźnieniem w działaniu właściwych organów administracyjnych”, a takie zapisy często w umowach się pojawiają. Następna sprawa to powiadomienie o odbiorze i konsekwencje nie stawienia się w wyznaczonym terminie. Część deweloperów potrafi łączyć zapis o „powiadomieniu o odbiorze z tygodniowym wyprzedzeniem” z klauzulą „w przypadku nie stawienia się w terminie sprzedawca dokona jednostronnego odbioru lokalu”. Zatem dwutygodniowy urlop może pozbawić nas odbioru. Nie gódźmy się na takie zapisy. Ponadto jasno powinien być określony fakt, że obowiązek płacenia za mieszkanie powstaje z chwilą podpisania protokołu odbioru. Tymczasem deweloperzy wprowadzają absurdalne terminy typu „od dnia odebrania kluczy”, co pozwala im przerzucić obowiązek opłacania na kupującego nawet wówczas, gdy podczas odbioru okazuje się, że mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania bez poprawek. Ale cóż, klucze przekazano.

No i wreszcie – upragniony akt notarialny. Analogicznie jak w przypadku terminu, pilnujmy, by zapis o terminie był dostatecznie precyzyjnie określony (np. w ciągu 60 dni od odbioru). W obu wypadkach, przy określeniu terminu odbioru i aktu notarialnego, zadbajmy o to, by przekroczenie terminów wiązało się z karą umowną za każdy dzień zwłoki. W innym razie, w kwestii spełnienia tych terminów, będziemy zależni tak naprawdę jedynie od dobrej woli dewelopera.

A jeżeli pochopnie podpisaliśmy umowę z deweloperem bez analiz jej zapisów? Pamiętajmy, że zgodnie z art. 385 k.c. „Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)”. Oznacza to, że jeżeli podpisaliśmy druk umowy dostarczony przez dewelopera, do którego wpisano nasze dane, możemy szukać sprawiedliwości przed sądem. Ponadto możemy zwrócić się również do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.