Domy jednorodzinne wypierają mieszkania

Przeczytaj także: Domy w Warszawie: co oferują deweloperzy?

W porównaniu do oferty sprzed roku, na stołecznych targach nieruchomości liczba ofert domów jednorodzinnych (wliczając segmenty i bliźniaki) podwoiła się, a w porównaniu do stanu sprzed trzech lat (naszego pierwszego raportu w tym cyklu) jest nawet 10-krotnie bogatsza. O ile przed rokiem mówiliśmy o wyraźnym skręcie rynku mieszkaniowego w kierunku domów jednorodzinnych, to dziś możemy mówić o nowym dojrzałym trendzie – domy wypierają z rynku mieszkania. Przy czym bogactwo oferty nie wiąże się z liczbą budowanych domów, lecz raczej z liczbą realizowanych i planowanych inwestycji. Niektóre z nich dotyczą kilku domów (czasem dwóch lub trzech) w jednej lokalizacji, inne osiedla planowane są z myślą o setkach rodzin. Jeśli chodzi o średnie ceny, to nie zmieniły się one istotnie w porównaniu do ubiegłorocznych czy wiosennych, lecz rozstrzał cenowy uległ poszerzeniu.
Z zebranych ofert wynika, że w ujęciu rok do roku przeciętna (mediana) cena metra kwadratowego oferowanych domów zanotowała stosunkowo niewielki spadek, o 2,43 proc., osiągając wartość 4960 zł (5083 zł przed rokiem). Jednocześnie mediana cen ofertowych domów stopniała o 1,24 proc., z 850 tys. zł do 839,5 tys. zł. Za te pieniądze można kupić dom o powierzchni użytkowej 169 mkw., czyli dokładnie tyle samo, co przed rokiem. Z większych zmian warto odnotować, że skurczyły się działki, na których domy są posadowione i mediana obniżyła się z 508 do 400 mkw.

Pomiędzy najniższą a najwyższą ceną metra kwadratowego powierzchni domu, oferowanego w standardzie deweloperskim, różnica jest spora. Cena waha się od 3000 do 8200 zł za mkw. W tym miejscu chcielibyśmy jednakże zaznaczyć, że nie uwzględniliśmy najdroższych, najbardziej prestiżowych ofert, zlokalizowanych m.in. w podwarszawskim Konstancinie, gdzie cena metra grubo przekraczała 10 tys. zł. Wyszliśmy bowiem z założenia, że klienci, których stać na wydanie ponad 2 mln zł za dom, często wolą go budować na własnej działce i wedle własnego (zwykle skrojonego na miarę) projektu, niż kupować od deweloperów.

Oczywiście ceny minimalne i maksymalne są wartościami skrajnymi, dlatego aby uzyskać obraz najbliższy rzeczywistości, odcinamy 25 proc. najlepszych i 25 proc. najgorszych ofert. Tym sposobem określamy w jakim przedziale cenowym mieści się środkowe 50 proc. ofert. W naszym przypadku jest to 4310-5651 zł (rok wcześniej 4439-5888 zł). Znalazły się w nim domy w cenie od 680 tys. zł do 1,08 mln zł (735-988 tys. zł przed rokiem), o wielkości od 145 do 204 mkw. (146-195 mkw.), na działkach o powierzchni od 253 do 600 mkw. (310-600 mkw.).

Zwraca uwagę coraz liczniejsza oferta o charakterze ekologicznym, i nie mamy tu na myśli domów wykonanych z bliżej nieokreślonej „ekologicznej technologii”, a stosowanie jak najbardziej konkretnych rozwiązań. Coraz częściej można się więc zetknąć z domami standardowo wyposażonymi w kolektory słoneczne czy rekuperatory (odzyskiwanie energii cieplnej z układu wentylacyjnego), ewentualnie opcjonalnymi pakietami ekologicznymi. Z jednej strony wpływ na rosnącą liczbę tego typu ofert ma z pewnością pewnego rodzaju moda, ale niewątpliwie równie istotne są także rosnące koszty utrzymania domów, w tym przede wszystkim ceny energii. Jak przekonuje jeden z producentów kolektorów słonecznych, oszczędności na kosztach energii wykorzystywanej do ogrzania domów i wody użytkowej, mogą sięgnąć nawet 60 proc. w skali roku.

Zawsze przy okazji omawiania cen domów rozważamy kwestię zamiany mieszkania na dom. Tym razem kupno domu o przeciętnej wielkości ok. 170 mkw. z działką ok. 400 mkw. to koszt rzędu 840 tys. zł. Aby sfinansować tę transakcję ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania, trzeba by dysponować lokalem o wielkości ok. 107 mkw. (licząc po cenie 7853 zł za mkw., czyli mediany cen transakcyjnych mieszkań w Warszawie, uzyskanych na podstawie analizy wniosków kredytowych składanych przez klientów za pośrednictwem Open Finance w sierpniu br.).

Rzecz jasna kupując gotowy dom od dewelopera płacimy mu pewną prowizję, bo ostateczna cena jest czymś więcej niż tylko zwykłą sumą kosztów materiałów i robocizny. Można więc spróbować nieco zaoszczędzić, biorąc sobie na głowę trochę więcej obowiązków, niż tylko sięganie do portfela. Opcje są dwie. Prostsza – kupujemy projekt domu i wynajmujemy mniejszą (w porównaniu z firmami deweloperskimi) firmę budowlaną, która zajmie się realizacją inwestycji w zakresie określanym „od A do Z”. Druga, trudniejsza, polega na przeobrażeniu się w prawdziwego szefa budowy i osobistym zarządzaniu nią, co oznacza samodzielne poszukiwania i zakupy materiałów oraz zatrudnianie ekip fachowców do wykonania poszczególnych etapów budowy (murarze, dekarze, elektrycy, hydraulicy, itd.).