Zakup mieszkania: dobrze sprawdź umowę

Przeczytaj także: Umowa z deweloperem: dobrze się zastanów

Deweloper na cenzurowanym

Nabywcy mieszkań, nim odbiorą klucze do upragnionych czterech kątów, mają wiele dylematów i zanim wprowadzą się na własne „włości” muszą przejść żmudną procedurę. Pierwszym jej etapem jest sprawdzenie dewelopera, u którego chcemy zakupić mieszkanie. Wiarygodność oraz przejrzystość dewelopera powinna być jednym z kluczowych elementów przy zakupie własnego M. Eksperci radzą, iż tutaj należy sprawdzić, czy firma nie znajduje się w stanie upadłości. Warto także poszukać wszelkich informacji na temat dewelopera, nie tylko na jego oficjalnej stronie, ale także na forach internetowych czy publikacjach prasowych. Doskonałym źródłem wiedzy będzie również Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Krajowy Rejestr Sądowy. Tutaj dowiemy się właśnie, czy dana jednostka nie jest w stanie likwidacji lub upadłości. Oczywiście kluczowym elementem jest sprawdzenie czy deweloper posiada pozwolenie na budowę, a także czy nasze mieszkanie nie zostało już wcześniej sprzedane komuś innemu.

Przede wszystkim umowa

Dom Kredytowy Notus podaje, że umowa to podstawowy i najważniejszy dokument przy kupnie mieszkania, dlatego należy zadbać, aby wszystko się w niej zgadzało. Każdy szczegół i ustalenia z deweloperem powinny znaleźć się w tym dokumencie, ponieważ po oddaniu kluczy do mieszkania może okazać się, że te sprzed kilkunastu miesięcy różnią się od stanu aktualnego. Naszą przygodę z deweloperem rozpoczynamy od podpisania umowy przedwstępnej. Jest to swego rodzaju potwierdzenie kwoty i terminu realizacji transakcji. Należy ją zawierać w formie aktu notarialnego, bo tylko taka gwarantuje zawarcie umowy przyrzeczonej nawet w przypadku gdyby deweloper później nie chciał lub nie mógł jej podpisać. W tej umowie kluczowe jest, aby znalazł się zapis, w którym deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, czyli bez hipotek i zadłużenia, itp. Właściwa umowa to tzw. umowa przyrzeczona, czyli taka, która przenosi własność nieruchomości na kupującego. – Dla klientów okres pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i przyrzeczonej to okres największej niepewności i etap przyśpieszonego kursu z dziedziny praktyki budowlanej i prawnej. Dobrze, jeżeli wszystko przebiega zgodnie z planem. Gorzej, jeżeli sprawy przybierają zgoła inny obrót niż przez nas oczekiwany, a tak niestety zdarza się dosyć często. Dlatego bardzo ważne jest, aby dmuchając na zimne próbować uczyć się na doświadczeniach innych i już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zwracać uwagę na najczęściej stosowane przez deweloperów pułapki – przestrzega Tomasz Maciejewski, doradca finansowy Domu Kredytowego Notus.

Tak więc dobrze skonstruowana umowa zabezpieczająca nasze interesy powinna zawierać kilka istotnych rzeczy. Dom Kredytowy Notus zwraca uwagę na najważniejsze elementy umowy:

1. W umowie przedwstępnej musi znaleźć się zapis ze wskazaniem dokładnego terminu zakończenia budowy, czyli np. 10 lipca 2010. Zabezpiecza to nasze interesy przed sytuacją, w której deweloper będzie w nieskończoność przedłużał zakończenie budowy. W umowie powinien również znaleźć się zapis, w jakich sytuacjach można ten termin przesunąć. Jeśli przesunięcie terminu mogą spowodować trudne warunki atmosferyczne, powinno to być określone i później odnotowane w dzienniku budowy.
2. Oświadczenie dewelopera. W umowie musi znaleźć się także oświadczenie dewelopera, że jest właścicielem gruntu, na którym ma stać budynek, oraz że ma pozwolenie na budowę. Dodatkowo powinna zostać opisana dokładna lokalizacja budynku, w którym ma znajdować się nasze przyszłe mieszkanie. Na etapie budowy, często nie ma jeszcze dokładnego adresu, dlatego w tej sytuacji należy wpisać numer księgi wieczystej działki, a także informacje o usytuowaniu mieszkania (piętro, numer, powierzchnia, także powierzchnia balkonu, garaż, itp.).
3. Termin wpłat kolejnych transz. Nie powinniśmy godzić się na sztywne terminy bez weryfikacji postępu prac budowlanych. Zabezpieczy nas to przed koniecznością finansowania dewelopera w sytuacji gdy na budowie nic się nie dzieje.
4. Kary umowne za odstąpienie od umowy. Czasami deweloperzy pobierają karę w wysokości 5% ceny kupna mieszkania i wymagają znalezienia chętnego na nasze mieszkanie w sytuacji, gdy rezygnujemy z nabycia mieszkania. Ten zapis powoduje, że w chwili rozwiązania umowy z deweloperem odzyskanie całej wpłaconej kwoty jest niemal niemożliwe i powoduje to dodatkowe komplikacje związane ze znalezieniem innego nabywcy.
5. W umowie z deweloperem powinny być zapisane również konsekwencje, jakie ponoszą obie strony w przypadku nie wywiązania się z jej zapisów. Często deweloperzy surowo karzą klientów za nieterminowe wpłaty, jednak opóźnienia ze strony dewelopera są traktowane przez zapisy umowy w sposób bardzo ulgowy.
6. Podpisując umowę z deweloperem sprawdźmy, kiedy jest przewidywane podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Dopiero po zawarciu aktu notarialnego stajemy się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, wtedy może być założona Księga Wieczysta i wpisana hipoteka na rzecz banku, w którym ewentualnie zaciągnęliśmy kredyt. Do tego momentu płacimy cały czas ubezpieczenie kredytu, więc akt notarialny powinien być podpisany tak szybko jak to możliwe.
7. Sprawdzimy również, kiedy deweloper przekaże zarząd nad nieruchomością. Czasami developerzy zastrzegają sobie, że będą to czynić jeszcze przez kilkanaście miesięcy czy nawet kilka lat (2-3) po zakończeniu budowy. Część deweloperów traktuje bowiem te czynności jako źródło dodatkowych dochodów, wystawiając mieszkańcom wysokie rachunki, z reguły mocno zawyżone.

Instynkt kupującego

Eksperci Domu Kredytowego Notus zwracają uwagę, że przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania istotne są również nasze odczucia i niepokojące sygnały. – Jeśli zaczniemy mieć wątpliwości co do przedstawionej nam przez dewelopera dokumentacji związanej z planowaną inwestycją lub deweloper odmawia wprowadzenia uzasadnionych korekt do umowy, to w takim przypadku warto się wstrzymać z decyzją i jeszcze raz dokładnie sprawdzić dewelopera i inwestycję w której będzie się znajdować nasze mieszkanie – podpowiada Tomasz Maciejewski.