Nowe mieszkania: co robić gdy lokal ma wady?

Przeczytaj także: Odbiór mieszkania ustal z deweloperem

Sytuacja prawna klientów dewelopera w przypadku, gdy lokal ma wady - komentarz Michała Wielhorskiego, Partnera w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni

Podobnie jak w przypadku uprawnień kupującego wynikających z opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu, kwestia procedury odbioru lokalu i usunięcia ewentualnych wad powinna być uregulowana postanowieniami umowy deweloperskiej. Prawo do odmowy podpisania protokołu odbioru lokalu przysługuje zazwyczaj jedynie w przypadku wad istotnych, tj. wad uniemożliwiających korzystanie z lokalu. Pozostałe wady nie mogą stanowić podstawy do odmowy odbioru lokalu, jakkolwiek deweloper ma obowiązek je usunąć w określonym terminie.

Jeżeli wady lokalu ujawnią się w okresie późniejszym, tj. po podpisaniu protokołu odbioru lokalu (oraz po podpisaniu umowy ostatecznej, tj. umowy sprzedaży), kupującemu przysługują uprawnienia wynikające z tytułu rękojmi za wady (fizyczne oraz prawne) rzeczy sprzedanej. Wady fizycznej rzeczy sprzedanej nie mogą stanowić defekty rzeczy, które były kupującemu znane przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu i pomimo istnienia których, zdecydował się na zawarcie tej umowy. W odniesieniu do rękojmi za wady fizyczne budynku, uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po upływie 3 lat od dnia, kiedy lokal został kupującemu wydany. Jeżeli kupujący wykryje w tym okresie wadę fizyczną lokalu, jest on zobowiązany zawiadomić dewelopera w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Zaniechanie tego obowiązku skutkuje utratą uprawnień wynikających z rękojmi. Wraz z zawiadomieniem dewelopera o wykrytych wadach, kupujący powinien wezwać dewelopera do niezwłocznego usunięcia wad.

W przypadku wystąpienia wad lokalu, kupującemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy albo żądania obniżenia ceny. Kupujący nie może jednak odstąpić od umowy, jeżeli deweloper niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący odstąpi od umowy z powodu wad lokalu, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia zgodnie z zasadami dotyczącymi odstąpienia od umowy wzajemnej, wskazanymi w punkcie 2 powyżej. Jeżeli kupujący korzysta z uprawnienia do obniżenia ceny lokalu, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość lokalu wolnego od wad pozostaje do jego wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Dodatkowo, jeżeli z powodu wady fizycznej lokalu kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać także naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu m.in. kosztów zawarcia umowy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.

W większości przypadków, w umowach deweloperskich rękojmia zostaje wyłączona w stosunku do prac wykonanych przez kupującego we własnym zakresie (prac aranżacyjnych).

Jeżeli wady ujawnią się po wydaniu lokalu, a przed jego sprzedażą, należy przyjąć (jeżeli nie wyklucza tego treść umowy zawartej między deweloperem i klientem), że kupującemu przysługiwać będą uprawnienia związane z niewłaściwym wykonaniem umowy o dzieło. Kupujący, na podstawie odpowiednio stosowanego art. 637 KC, może żądać usunięcia wad, wyznaczając w tym celu deweloperowi odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmie naprawy. Deweloper może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że deweloper nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, kupujący może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli nie są – kupujący może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy deweloper nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez kupującego.

Autor: Katarzyna Siwek, Home Broker