Sprzedaż czy zamiana mieszkania?

Przeczytaj także: Jeśli zamiana mieszkania, to na większe

Właściciel mieszkania, który myśli o przeprowadzce do innego lokalu, ma do wyboru dwie drogi: zamianę mieszkania na inne, bądź sprzedaż starego i zakup nowego. Pierwsza opcja wykorzystywana jest stosunkowo rzadko, gdyż wymaga „zgrania” oczekiwań obu stron, co jest dosyć trudne.

Zamiana niesie jednak ze sobą różne korzyści, np. uproszczenie procesu i finansowania czy obniżenie podatku od czynności cywilnoprawnych, który w takim przypadku uiszcza się jedynie od różnicy wartości zamienianych mieszkań. Zwykle dużo łatwiej – choć jednocześnie trudniej z powodów technicznych – sprzedać jedno mieszkanie i kupić drugie.

Zacznij poszukiwania nowego M, gdy swoje wystawisz na sprzedaż

W pierwszym kroku należy ogłosić chęć sprzedaży nieruchomości. Trzeba liczyć się z tym, że zajmie to dobrych kilka miesięcy. Zgodnie z danymi Home Broker, do podpisania umowy przedwstępnej dochodzi średnio po blisko 2,5 miesiąca od wystawienia oferty do sprzedaż, a do podpisania umowy finalnej - po 4 miesiącach. Dlatego już w momencie wystawienia na sprzedaż własnego lokalu warto rozpocząć poszukiwania nowego. Jeśli to drugie mieszkanie ma pochodzić z rynku wtórnego, sprzedający też może być w podobnej sytuacji, tzn. przeprowadzać transakcję wiązaną. W takim przypadku jest szansa na zgranie obu procesów w czasie. Jeżeli natomiast sprzedającemu mieszkanie, które chcemy kupić, będzie zależało na szybkiej finalizacji transakcji, raczej nie uda się dopasować oczekiwań i możliwości czasowych obu stron.

Teoretycznie łatwiejsze powinno być przeprowadzenie transakcji sprzedaży starego i zakupu nowego lokalu, jeżeli to drugie pochodzi z rynku pierwotnego. Jeżeli jest oddane do użytkowania, można od razu zacząć je wykańczać, problemem jednak jest to, że trzeba od razu opłacić całą sumę. Z kolei, gdy mieszkanie jest dopiero w budowie, mniejszy będzie problem z finansowaniem (zapłata w transzach), ale z kolei ograniczeniem będzie odległy termin do przeprowadzki.

Ustal sposób finansowania

Kluczową sprawą przy zakupie nowej nieruchomości jest określenie źródła finansowania. Najprościej jest w przypadku, gdy dysponuje się gotówką na zakup nowego lokum, bez konieczności odzyskania jej ze sprzedaży starego.

Częściej jednak środki ze sprzedaży obecnie zajmowanego mieszkania służą do sfinansowania zakupu nowego. Sytuacja jeszcze bardziej się komplikuje, gdy stare mieszkanie obciążone jest hipoteką i nowe też chcemy kupić na kredyt. Gdy chcemy możliwie skrócić cały proces, aby uniknąć konieczności wynajmowania mieszkania „po drodze”, musimy ubiegać się o nowy kredyt w momencie, gdy stary nie jest jeszcze spłacony. W takiej sytuacji może pojawić się problem ze zdolnością kredytową.

Przykładowo, gdy sprzedajemy mieszkanie warte 400 tys. zł (do spłaty mamy kredyt o wartości 300 tys. zł) i chcemy kupić nowe za 600 tys. zł. 100 tys. zł (uzyskane ze sprzedaży starego) wnosimy jako wkład własny i zaciągamy nowy kredyt na 500 tys. zł. Jeżeli o nowy kredyt ubiegamy się, gdy stary nie jest jeszcze spłacony teoretycznie powinniśmy mieć zdolność na 800 tys. zł.