Zakup mieszkania od dewelopera: co ważne?

Przeczytaj także: Co zmienia nowa ustawa deweloperska?

Home Broker doradza, aby osoby, które chcą kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, wzięły pod uwagę cztery podstawowe aspekty:

• Bezpieczeństwo prawne
• Lokalizację
• Standard
• Otoczenie inwestycji

Dokładną analizę tym trudniej przeprowadzić, im wcześniejszy jest etap budowy. Wówczas w dużym stopniu trzeba opierać się na dokumentacji, do której dostęp jest ograniczony i na której po prostu trzeba się znać. Informacje udostępniane przez deweloperów czy to na stronach internetowych, czy w folderach reklamowych zwykle koncentrują się na zaletach projektów. Tymczasem przed decyzją o zakupie trzeba rozważyć zarówno słabe, jak i mocne strony inwestycji. Nie ma projektów idealnych. Każdy, nawet w przypadku świetnej lokalizacji czy bardzo wysokiego standardu wykończenia, będzie miał wady. Kluczowe jest jednak to, czy wystawiona przez dewelopera cena metra kwadratowego jest adekwatna do oferowanej jakości.

Eksperci wyjaśniają, iż w przypadku kategorii „bezpieczeństwo prawne” należy sprawdzić: liczbę wcześniej zrealizowanych projektów przez dewelopera, jak długo deweloper prowadzi działalność, kiedy inwestycja zostanie oddania do użytkowania, jak jest finansowana, jaka jest forma prawna gruntu, jaka jest forma prawna dewelopera, a także czy istnieje możliwość podpisania umowy w formie aktu notarialnego.

Uwaga na liczbę projektów i formę prawną dewelopera

Oczywiście im więcej zrealizowanych projektów, tym lepiej. Dobrze jednak, aby deweloper miał ich na swoim koncie przynajmniej kilka (jeśli są duże), a najlepiej kilkanaście. Najbezpieczniej jest, gdy mieszkania są już oddane do użytku, bądź nastąpi to w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Im wcześniejszy etap budowy, tym większe ryzyko kupującego. Z punktu widzenia bezpieczeństwa w zasadzie równolegle można ocenić finansowanie projektu ze środków własnych (deweloper ma pieniądze i płynność finansową) oraz z kredytu (bank jako instytucja kredytująca kontroluje dewelopera oraz inwestycję). Najbardziej ryzykowne z punktu widzenia kupującego rozwiązanie to finansowanie kolejnych etapów inwestycji ze sprzedaży mieszkań.

Inny ważny aspekt to forma prawna gruntu. Możliwe są tu dwie opcje – korzystniejsza, gdy deweloper kupił grunt na własność i mniej korzystna, gdy jest tylko użytkownikiem wieczystym. W tym drugim przypadku nabywcy mieszkań muszą liczyć się z dodatkowymi opłatami. Jeśli chodzi o formę prawną dewelopera, to najkorzystniejszy wariant to taki, gdy jest on spółką giełdową, bo to zwiększa przejrzystość działalności i finansowania. Nieco mniej korzystna, ale także dość bezpieczna opcja to taka, gdy deweloper jest spółką akcyjną lub spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Uważać trzeba natomiast przy osobach fizycznych lub spółach komandytowych/cywilnych zwłaszcza, gdy budowa jest na wczesnym etapie.