E-księgi wieczyste a ochrona prywatności

Przeczytaj także: Księgi wieczyste dostępne online

W ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości możliwość przeglądania ksiąg wieczystych przez Internet to "ułatwienie, które odczuwa i z którego korzystać może wiele tysięcy osób dziennie". Jednak w rzeczywistości jest to również wielkie zagrożenie dla prywatności osób, które dotąd mogły uważać inwestycje w nieruchomości za pewną możliwość dyskretnego lokowania kapitału.

Przeglądanie ksiąg wieczystych, znajdujących się w Centralnej Bazie Danych, możliwe jest przez Internet, po podaniu numeru księgi wieczystej prowadzonej w postaci elektronicznej. Ma to teoretycznie utrudniać dostęp osobom ciekawskim, ale w rzeczywistości jest to bardzo iluzoryczne zabezpieczenie i należy się spodziewać powstania wkrótce serwisów klonujących pomysł kto-kogo.pl, dzięki którym będzie można ustalić stan posiadania nieruchomości poszczególnych osób, ich powiązania oraz historię zmian statusów właścicielskich.

Jak się bronić?

Bardzo interesującą techniką ochrony prywatności może być wniesienie nieruchomości do zagranicznej spółki, której struktura właścicielska nie będzie równie łatwa do prześwietlenia jak polski KRS. Jednakże, istotne utrudnienie w tym zakresie może stanowić wciąż obowiązująca, archaiczna ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 1920 r. Zgodnie z jej przepisami, nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego przez cudzoziemca nie będącego obywatelem lub przedsiębiorcą państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Również nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

W związku z przytoczonymi powyżej przepisami zezwolenie powinny posiadać spółki z prawie wszystkich "rajów korporacyjnych", które chronią poufność informacji o strukturze własnościowej spółek (np. wiele stanów amerykańskich), w tym również takich, które są położone w geograficznych granicach Europy, ale nie należą do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (m.in. Wyspa Man czy Wyspa Jersey).

Można jednak opracować kilka interesujących koncepcji spółek zagranicznych, w wypadku których zezwolenie takie nie jest niezbędne.

Spółka nierezydencka prawa Gibraltaru

Gibraltar to półwysep usytuowany na południowym krańcu Hiszpanii. Jego powierzchnia wynosi ok. 7 km², a populacja - ok. 30 000 mieszkańców.

Gibraltar jest terytorium zależnym Wielkiej Brytanii i stanowi tzw. Kolonię Koronną, co oznacza, że posiada własną administrację, która zajmuje się jednak jedynie polityką wewnętrzną. Wielka Brytania zaś odpowiada zarówno za sprawy obronności i polityki zagranicznej, jak i stabilność finansową oraz bezpieczeństwo wewnętrzne.

Według raportu wywiadowczego "Jane’s Country Risk" (2008) Gibraltar jest piątą najbardziej stabilną jurysdykcją na świecie, co jest pozycją wyższą niż pozycja jakiegokolwiek innego terytorium Korony Brytyjskiej (Zjednoczone Królestwo Anglii i Walii jest "dopiero" ósme na świecie).

Spółki kapitałowe prawa Gibraltaru charakteryzuje bardzo wysoki poziom poufności, który jest gwarantowany przez prawo i traktowany wyjątkowo poważnie przez lokalne władze. Nie ma obowiązku ujawniania, kto jest rzeczywistym właścicielem (beneficial owner) spółki – jego dane mogą zostać ujawnione tylko i wyłącznie w wykonaniu orzeczenia Sądu Najwyższego Gibraltaru, pod warunkiem, że firma jest zaangażowana w działalność kryminalną.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że na mocy art. 227 par. 4 Traktatu Rzymskiego Gibraltar stał się członkiem Unii Europejskiej, jako terytorium, za którego politykę zagraniczną odpowiedzialne jest państwo członkowskie. Dzięki takiemu statusowi Gibraltar może korzystać z większości swobód związanych z członkostwem w Unii Europejskiej i tym samym w EOG (Europejskim Obszarze Gospodarczym).