Kupno mieszkania z prawem dożywocia

Przeczytaj także: Zakup nieruchomości za granicą. Jak uniknąć pułapek prawnych?

5. Czy notariusz sprawdzi, czy nieruchomość jest obciążona jakimkolwiek z tych praw?

Notariusz zgodnie z art. 80 § 2 i 3 Prawa o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne oraz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

W związku z powyższym, przy podpisywaniu umowy (niezależnie od tego czy to będzie umowa przedwstępna sprzedaży czy ostateczna) notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz poinformować i pouczyć o skutkach prawnych, jakie mogą wywoływać dane wpisy.

6. Co zrobić, gdy już kupi się mieszkanie obciążone prawem dożywocia?

Z art. 913 §1 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę. Do dokonania takiej zamiany musi być spełniona przesłanka wytworzenia się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, które nie pozwalałyby na dalsze wykonywanie umowy. Nie jest jednak wskazane, jakie konkretnie są to przyczyny. Każda ze stron umowy, czy to dożywotnik czy właściciel nieruchomości, może wystąpić z żądaniem takiej zamiany. Ustawa przewiduje również w wyjątkowych sytuacjach rozwiązanie umowy dożywocia. Jednakże o tym, czy zaszły wyjątkowe okoliczności orzeka sąd.

Ponadto należy wskazać, że sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne. Obciążenie nieruchomości prawem osoby trzeciej – dożywociem lub służebnością osobistą mieszkania jest wadą prawną rzeczy. W sytuacji, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady, sprzedający nie ponosi odpowiedzialności. Takie unormowanie zawarte jest w art. 557 §1 kodeksu cywilnego.

Nabywcy nieruchomości obciążonej dożywociem nieujawnionym w księdze wieczystej, o ile nie wiedział o ich istnieniu, przysługują następujące roszczenia:

• roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek wadliwego wykonania zobowiązania wynikające z art. 471 Kodeksu cywilnego,
• roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy na podstawie przepisów dotyczących rękojmi - art. 560 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego - jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

Bartłomiej Wróblewski, adwokat

Bibliografia:

• Komentarz do kodeksu cywilnego - Gerard Bieniek, Helena Ciepła, Stanisław Dmowski, Jacek Gudowski, Krzysztof Kołakowski, Marek Sychowicz, Tadeusz Wiśniewski, Czesława Żuławska, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2007,
• Kodeks cywilny Komentarz, redaktor Edward Gniewek, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa, 2006,
• Nieruchomości Problematyka prawna, Gerard Bieniek, Stanisław Rudnicki, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2004,
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz, Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009.