Zakup dużego mieszkania: jak uniknąć podwyżki VAT?

Przeczytaj także: Ceny nowych mieszkań w 2011 r.

Tylko do końca tego roku obowiązuje preferencyjna 7-proc. stawka na całą powierzchnię mieszkań o metrażu powyżej 150 m kw. i domów o metrażu powyżej 300 m kw., czyli takich, których nie można zaliczyć do tzw. budownictwa społecznego. Wszystko wskazuje na to, że od przyszłego roku wartość nadwyżki powierzchni ponad 150 m kw. w przypadku mieszkań i ponad 300 m kw. w przypadku domów będzie objęta podstawową stawką VAT, czyli 23%. W dalszej przyszłości może to być 24%, a nawet 25%.

Drożej o 170 tys. zł przy zakupie 200 m kw.

Średnia cena mieszkań o powierzchni powyżej 150 m kw. w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wynosi obecnie według danych Home Broker 11 153 zł. Gdyby mieszkanie miało powierzchnię 200 m kw. jego cena netto od stycznia wzrosłaby z 2 231 tys. zł do 2 330 tys. zł, czyli o 99 tys. zł. W przypadku lokalu 250-metrowego podwyżka byłaby dużo większa – z 2 788 tys. zł do 2971 tys. zł, czyli o 183 tys. zł. Im większy apartament i wyższa cena metra kwadratowego, tym większy zakres podwyżek. Biorąc po uwagę ofertę konkretnych mieszkań, ceny mogą wzrosnąć od kilkunastu do nawet kilkuset tysięcy złotych.

Z szacunków Home Broker wynika, że mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią ok. 2% oferty lokali na rynku pierwotnym. Takie mieszkania zwykle zaliczane są do klasy apartamentów, o ile – obok metrażu powyżej 100 m kw. - spełniają też inne kryteria, m.in. mają prestiżową lokalizację, znajdują się w budynkach zaprojektowanych przez znanych architektów i wykonanych z materiałów wysokiej jakości, mają wysokość blisko trzy metry czy wyposażone są w kilka łazienek, garderoby i tarasy.

Trwałe wyodrębnienie lokali

Sposobem uniknięcia podwyżki może być zakup dwóch mniejszych mieszkań, np. o powierzchni 100 m kw. i następnie połączenie ich w jedno. Aby możliwe było zastosowanie przez dewelopera preferencyjnej stawki VAT, czyli w przyszłym roku 8%, konieczne jest spełnienie kilku warunków. „Po pierwsze przedmiotem transakcji muszą być odrębne lokale, każdy o powierzchni nie większej niż 150 m kw. Wyodrębnienie mieszkań musi mieć charakter trwały. Nie wystarczy, aby były oddzielone np. drzwiami przesuwanymi łatwymi do demontażu. Ponadto, każdy lokal powinien być zdatny do zamieszkania, tzn. posiadać takie elementy, jak okna czy toaletę”, wyjaśnia Grzegorz Goleń, ekspert podatkowy w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Jego zdaniem połączenie takich lokali, o ile zostanie dokonane po przeniesieniu prawa własności z dewelopera na nabywcę, nie będzie rodzić skutków podatkowych. „Sama czynność łączenia należących do jednego właściciela lokali mieszkalnych nie stanowi zdarzenia rodzącego obowiązek podatkowy. Połączenie lokali przez nabywcę nie wywoła też skutków podatkowych po stronie dewelopera, bo deweloper nie odpowiada za działania nabywcy po przeniesieniu własności”, mówi Grzegorz Goleń. Podkreśla jednak, że umowa kupna-sprzedaży mieszkań powinna być tak sformułowana, aby nie budzić wątpliwości, że jej przedmiotem są dodatkowe usługi związane z łączeniem. „Należy unikać formułowania umów o charakterze mieszanym, w których deweloper zobowiązuje się do dodatkowych - oprócz przeniesienia własności lokali – świadczeń polegających na pracach związanych z późniejszym łączeniem lokali”, zaznacza ekspert.