Jak przekształcić grunty rolne w budowlane?

Przeczytaj także: Czy warto inwestować w ziemię?

Inwestycja w grunty rolne wymaga dłuższego zaangażowania kapitału niż zakup mieszkania, które dodatkowo można łatwiej spieniężyć. Z drugiej strony podatkowy koszt utrzymania gruntu jest niewielki w porównaniu do kosztu utrzymania mieszkania. W związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej oraz możliwości otrzymywania dopłat bezpośrednich, ceny tego typu nieruchomości znacznie wzrosły. Zgodnie z danymi GUS, przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym wzrosła na przestrzeni ostatnich pięciu lat o 115% do 18,1 tys. zł za ha. Należy jednak zwrócić uwagę na malejącą dynamikę tego trendu, a nawet możliwość korekty cen. „Nie powinno ono jednak dotknąć obrzeży największych aglomeracji, gdzie popyt rośnie w związku z rozbudowywaniem się przedmieść”, mówi Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker z Warszawy.

Grunty „z potencjałem” dają dużo zarobić

Cała sztuka inwestowania w grunty rolne polega na znalezieniu działki, która choć obecnie jest stricte rolna, to w perspektywie kilku lub kilkunastu lat będzie możliwe użytkowanie jej na przykład na cele mieszkaniowe lub usługowe. Jak czytamy w raporcie, w ostatnich latach inwestycje w grunty rolne w okolicach Warszawy przynosiły krociowe zyski. Należy jednak pamiętać, że były one osiągane w okresie dynamicznych wzrostów cen. Dla przykładu w Grójcu wartość gruntu położonego w sąsiedztwie nowopowstającego bloku mieszkalnego wzrosła w ciągu dwóch lat od daty zakupu o 384%. Stało się tak dzięki możliwości uzyskania dla danej działki nie tylko warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych, ale i bloków wielorodzinnych. Natomiast w Mszczonowie, dzięki trwającej budowie obwodnicy i przekwalifikowaniu ziemi rolnej na budowlaną, inwestor zrealizował zysk w ciągu trzech lat na poziomie 183%.

Potencjał trzeba rozbudzić

O tym czy dana inwestycja okaże się sukcesem w największym stopniu decyduje przemyślany wybór działki, ale na wartość gruntu ma także wpływ właściciel. Aby maksymalizować zysk z inwestycji warto powziąć stosowne kroki zmierzające na przykład do zmiany przeznaczenia gruntu. Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która normuje tę kwestię, doszło do dużych zmian. „Zgodnie z ustawą nie ma już obowiązku zmiany przeznaczenia na nierolnicze i wyłączania z produkcji rolniczej gruntów rolnych stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast”, mówi Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Najważniejsze jest przeznaczenie

Inwestorzy, którzy kupili działkę poza granicami miast, mają do przebycia niełatwą drogę, jeśli chcą przekształcić działkę rolną w pełnoprawnie budowlaną. Po pierwsze, niezbędna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na takie, które dopuszcza zabudowę mieszkaniową. „Procedura ta różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki”, tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Przeważnie działki rolne leżą poza terenami objętymi planem miejscowym, który co do zasady decyduje o przeznaczeniu gruntu. Wtedy dla danego obszaru gmina dysponuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który jest dokumentem niższej rangi niż plan miejscowy. Gdy taka sytuacja ma miejsce, o przeznaczeniu gruntu będzie decydowała gmina poprzez uchwalenie planu miejscowego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy.