Jak przekształcić grunty rolne w budowlane?

Przeczytaj także: Czy warto inwestować w ziemię?

Należy wskazać, iż nie jest wymagane wyłączenie z produkcji rolniczej gleb pochodzenia mineralnego klas IV, IVa, IVb, V i VI. Natomiast w przypadku zamiaru wyłączenia z produkcji rolniczej gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI położonych poza granicami miast, istnieje zasada, iż starosta jest związany wnioskiem o wyłączenie, co oznacza, iż nie może wydać rozstrzygnięcia sprzecznego z tym wnioskiem.

Zasadą jest, iż wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej musi nastąpić przed uzyskaniem przez zainteresowanego pozwolenia na budowę na tej nieruchomości.

Zasadniczo osoba ubiegająca się o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej powinna w starostwie właściwym dla danej nieruchomości (najczęściej w Wydziale Rolnictwa, Leśnictwa i Ochrony Środowiska) przedłożyć następujące dokumenty:

• wniosek o wydanie decyzji na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej,
• decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wypis z rejestru gruntów (ważny 3 miesiące),
• projekt zagospodarowania działki z bilansem terenu (wykaz powierzchni gruntów przeznaczonych do wyłączenia uwzględniając dojścia i dojazdy oraz klasę bonitacji gruntów rolnych),
• dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. umowa sprzedaży),
• oświadczenie w sprawie wartości gruntu – wycena wartości gruntu dla klas I, II i III,
• inne dokumenty, np. pełnomocnictwo do występowania w imieniu właściciela.

Z uwagi na różną praktykę urzędów w tym zakresie, sugerujemy skontaktowanie się z starostwem, które będzie wydawało decyzję w celu potwierdzenia jakie dokumenty należy załączyć do wniosku.

Podobnie jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, ustawowy termin wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej to maksymalnie dwa miesiące. Jednakże, jak już zostało wskazane, termin ten jest terminem instrukcyjnym i może zostać wydłużony przez organ prowadzący sprawę.

Co do zasady, osoba ubiegająca się o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej zostaje obciążona z mocy prawa obowiązkiem uiszczenia:

• należności, tj. jednorazowej opłaty z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji oraz
• opłat rocznych, tj. opłat z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10 % należności, uiszczanych: w razie trwałego wyłączenia - przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Szczegółowe zasady obliczania wysokości jednorazowej należności oraz opłat rocznych za wyłączenie z produkcji zostały uregulowane w Ustawie i stosownych rozporządzeniach.

W przypadku zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczenia należności (w sytuacji gdy została wydana już decyzja o wyłączeniu, ale grunt nie został jeszcze wyłączony) oraz opłat przechodzi na nabywcę i winien być ujawniony w akcie notarialnym (np. umowie sprzedaży nieruchomości).

Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna, a opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku.

Michał Wielhorski, Ewa Lis