Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania: prawa i obowiązki lokatora

Biorąc pod uwagę obecny stan prawny możemy wyróżnić dwa rodzaje najmu lokali mieszkalnych: najem na czas oznaczony i nie oznaczony. W naszym przypadku mamy do czynienia z umową na czas oznaczony, co oznacza że strony precyzyjnie określiły termin rozpoczęcia i ustania wiążącego je stosunku prawnego. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, w takim przypadku zarówno najemca jak i wynajmujący zachowują prawo do wypowiedzenia w „wypadkach określonych w umowie”. Odnosząc powyższą regulację do wspomnianego na wstępie przypadku sprawa nieco się komplikuje, ponieważ strony nie zawarły w umowie odpowiedniej klauzuli umożliwiającej im jej wypowiedzenie.

Sąd Najwyższy w kwestii wypowiedzenia

Istotnym, z punktu widzenia powyższych rozważań jest orzeczenie Sądu Najwyższego (III CZP 92/2006), dotyczące możliwości i przesłanek wypowiedzenia tego typu umów. W uzasadnieniu orzeczenia SN zwraca uwagę, iż ustawodawca traktuje umowę zawartą na czas określony, jako trwałe zobowiązanie, które gwarantuje stronom pewność, iż wynikające z niego uprawnienia i obowiązki nie wygasną przed upływem terminu określonego w umowie. Rozwiązanie zastosowane przez ustawodawcę w art. 673 § 3 kc, polegające na możliwości wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego stanowi więc istotne odstępstwo od tej zasady, poczynione na rzecz możliwości swobodnego kształtowania treści umów przez układające się strony. Ustawodawca uzależnia jednak dopuszczalność takiego odstępstwa od spełnienia wymogu zawarcia w umowie odpowiedniej klauzuli regulującej kwestie dotyczące wypowiedzenia najmu. W naszym przypadku strony nie skorzystały z takiej możliwości, poddając się przepisom Kodeksu Cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów, co zgodnie z obowiązującym stanem prawnym zamyka im drogę do wcześniejszego rozwiązania umowy.

Jak należało postąpić aby wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas określony było możliwe

Aby móc skorzystać z takiego uprawnienia należało zawrzeć w umowie zapis, umożliwiający wcześniejsze jej wypowiedzenie oraz sformułować katalog przesłanek, od których zależeć będzie jego skuteczność. W tym miejscu należy zaznaczyć, że powyższe przesłanki powinny być sformułowane w sposób w miarę precyzyjny i winny odnosić się do zdarzeń niezależnych od woli stron, co niejako zabezpiecza stabilność zobowiązania. Warto jednak zwrócić uwagę, iż w przywoływanym wyżej orzeczeniu, SN dopuścił możliwość określenia przesłanek wypowiedzenia najmu na czas określony, poprzez objęcie ich mianem „ważnych przyczyn”, których to „powaga” należałaby - w przypadku odmiennej wykładni stron, do oceny sądu. Przyjęcie takiego toku wykładni potwierdza niejako pogląd wykreowany jeszcze pod rządami Kodeksu zobowiązań, a mówiący o tym, iż z ważnych powodów można rozwiązać każde trwałe zobowiązanie.