Inwestycje w infrastrukturę a ceny mieszkań

Przeczytaj także: Nowe mieszkania pod miastem są tańsze, a jaka jest oferta?

Deweloperzy mają obecnie do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań, z czego gros jest dopiero budowana. Bez wątpienia w takich warunkach wymogi stawiane przez nabywców względem inwestycji rosną.

"Poza czasem dojazdu do centrum i bliskością przystanków, na które deweloper ma znikomy wpływ, kupujący zwracają uwagę na takie elementy jak: tereny zielone, punkty handlowo-usługowe czy infrastruktura społeczna (przedszkola, szkoły)" – tłumaczy Małgorzata Urbaniak, Analityk Rynku Nieruchomości firmy GANT Development.

Praktyka swoją drogą, a prawo swoją

Planując budowę nowej inwestycji deweloperzy są więc zmuszeni nie tylko zadbać o teren własnej działki, ale często też najbliższego otoczenia nieruchomości. Co więc musi dodatkowo zrobić deweloper?

"Przy większości inwestycji, które realizujemy, powstają takie rzeczy jak: nowe drogi, chodniki, sieci wodne, kanalizacja, gaz, sieć ciepłownicza" – wylicza Agata Mońka, przedstawiciel formy PBG DOM. Takie wymagania nie powinny dziwić w przypadku zakupu działki na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura jest niewystarczająca, aby powstało duże osiedle. Ma to bowiem odzwierciedlenie w niższej cenie takiego gruntu. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym to właśnie na gminie ciąży obowiązek zaspokajania potrzeb jej mieszkańców. Chodzi tu między innymi o drogi, wodociągi, kanalizację, edukację, czy tereny zielone.

Potrzeba „tu i teraz” kontra mrzonki

Dlaczego więc deweloperzy realizują inwestycje publiczne ze swoich pieniędzy? Wszystko rozbija się zazwyczaj o czas oczekiwania na realizację tych inwestycji.

"Ze względu na ograniczenia budżetowe gmin realizacja konkretnej inwestycji może trwać nawet do kilku lat. Inwestor natomiast budując projekt i chcąc na czas zapewnić mu niezbędną infrastrukturę, często sam decyduje się na przeprowadzenie takiej inwestycji" – tłumaczy Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development. Gminę obowiązują ponadto przepisy o zamówieniach publicznych, które dodatkowo wydłużają czas oczekiwania na realizację przez nią na przykład inwestycji drogowej.

"Gminy skupiają się ponadto na parametrze cenowym, a jak wiemy nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie"- tłumaczy Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

W większości gmin budowa drogi lub przedszkola przez dewelopera nie jest wymogiem otrzymania pozwolenia na budowę, ale elementy te są niezbędne dla funkcjonowania osiedla.

"Bez infrastruktury nie byłby możliwy dojazd, a bez mediów nie byłoby możliwe mieszkanie" – konkluduje Karolina Krause z firmy Spartan Development. Warto tu zauważyć jednak, że przedstawiciele stołecznej dzielnicy Białołęka otwarcie mówią, że pozwolenia na budowę deweloperzy otrzymają na ich terenie wtedy, gdy zobowiążą się do wykonania inwestycji, na które dzielnica nie ma pieniędzy.

Zakres zależy od wielkości projektu

Wymagania stawiane przed deweloperem zależą oczywiście od tego, czy w inwestycji powstanie kilka mieszkań, czy kilka tysięcy. Deweloper budujący kilka domów jednorodzinnych nie jest bowiem w stanie sfinansować znaczącej inwestycji publicznej. Największe spółki realizują jednak tego typu projekty. Głośna jest na przykład sprawa budowy 6,5 kilometrowego odcinka kanalizacji na warszawskiej Białołęce przez spółkę Dom Development. Koszt tego przedsięwzięcia opiewał na blisko 50 mln zł i korzystają z niej nie tylko mieszkańcy osiedla budowanego przez w/w firmę. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że pieniądze te spółka odzyskała, ale po przeszło dwuletniej batalii z gminą. W większości przypadków deweloperzy przenoszą jednak na własność samorządu wybudowane w ramach inwestycji drogi dojazdowe nieodpłatnie bądź za cenę niższą niż rynkowa.