Wynajem lokalu: jak rozliczyć nakłady najemcy?

Przeczytaj także: Jaki lokal na działalność gospodarczą?

Zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego (dalej k.c.) jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Niniejszy przepis ma kluczowe znaczenie w kwestii rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę na rzecz wynajmującego. Ma on zastosowanie tylko i wyłącznie wtedy, gdy umowa między stronami w żaden sposób nie reguluje rozliczenia nakładów ulepszających. Ma zatem charakter dyspozycyjny, pozostawiając w tym zakresie stronom umowy swobodę. W związku z tym, najemca z wynajmującym mogą w umowie uregulować skutki ulepszeń na lokal dowolnie, według swojego woli i uznania. Dopiero w przypadku braku takiego zapisu w umowie, znajdzie zastosowanie przepis art. 676 k.c.

Niemniej jednak należy mieć na uwadze, iż powyższy przepis k.c. ma zastosowanie tylko do nakładów użytecznych, czyli takich które zwiększają wartość lokalu w chwili jego wydania. Zgodnie orzeczeniem Sądu Najwyższego ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującego zwiększają jej wartość lub użyteczność (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2008 r., V CSK 418/07) Wynajmujący obowiązany jest zwrócić te nakłady, które zwiększają wartość lokalu w chwili wygaśnięcia umowy najmu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 1988 r., I CR 159/88)

Na podstawie powyższego, z przepisu art. 676 k.c. wyłączone są nakłady konieczne, które obciążają wynajmującego. Zalicza się do nich naprawy konieczne bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Przykładem może być obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokal mieszkalny nie można uznać za przydatny do użytku. (wyrok Sąd Najwyższy z dnia 7 marca 1998 roku, II CKN/25/97) Należy podkreślić, iż zwrotu nakładów koniecznych najemca może żądać w czasie trwania najmu. Po jego zakończeniu, zgodnie z art. 676 k.c., tylko nakładów dokonanych w celu ulepszenia rzeczy najętej. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1971 r., III CRN 375/71).

Poza tym, do nakładów które nie podlegają rozliczeniu przy ustaniu umowy najmu zalicza się drobne nakłady, które obciążają z kolei z mocy samego prawa najemcę. Kodeks cywilny kwalifikuje je w szczególności jako: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Co prawda k.c. posługuje się wyliczeniem przykładowym, jednakże może to być wskazówką przy dokonywaniu oceny poszczególnych nakładów.