Wynajem lokalu: jak rozliczyć nakłady najemcy?

Przeczytaj także: Jaki lokal na działalność gospodarczą?

W przypadku gdy najemca ulepszył rzecz najmu, a strony umowy, jak zostało wspomniane powyżej, nie zawarły w tejże umowie kwestii rozliczenia nakładów, wówczas wynajmujący ma prawo albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Oba uprawnienia mogą być zrealizowane dopiero po zakończeniu umowy najmu. Wybór czy zatrzymać ulepszenia czy żądać przywrócenia stanu poprzedniego należy do wynajmującego. W tym miejscu trzeba podkreślić, iż z upływem roku od dnia zwrotu lokalu najmu przedawniają się zarówno roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy, jak również najemcy przeciwko wynajmującego o zwrot nakładów

Wydaje się w związku z tym słuszne i praktyczne, by w umowie najmu strony zawarły kwestię rozliczenia nakładów ulepszających poniesionych przez najemcę. Pozwoli to zapobiec potencjalnym niejasnościom między najemcą a wynajmującym.

Tytułem przykładu można wskazać, iż strony w umowie mogą zastrzec, iż najemca zrezygnuje ze zwrotu nakładów ulepszających lokal po upływie określonego terminu, po ich amortyzacji. Strony mogą ponadto postanowić, iż nakłady poniesione przez najemcę będą zwracane w ten sposób, że wynajmujący będzie proporcjonalnie potrącał z czynszu najmu wartość poniesionych nakładów. W tym stanie, uregulowanie w umowie sprawy nakładów przedstawia się wyjątkowo korzystnie dla obu stron.

Na koniec trzeba jednakże nadmienić, iż w umowie nie można dowolnie uregulować zagadnienia dotyczącego nakładów po ustaniu najmu. Albowiem w przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcą a konsumentem, Sąd Okręgowy w Warszawie, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowił wpisać do Rejestru Niedozwolonych Klauzul zapis, który stanowi iż: „Wszelkie prace remontowe, adaptacyjne i modernizacyjne najemca wykonywać będzie na własny koszt po uprzednim uzyskaniu zgody wynajmującego bez prawa do zwrotu nakładów po zakończeniu stosunku najmu”. Powyższy wpis w umowie ogranicza bowiem prawo najemcy do żądania zwrotu poniesionych nakładów na lokal i w związku z tym nie może być stosowany.

Paweł Tokarski, prawnik, Kancelarii Piszcz, Norek i Wspólnicy