Najem mieszkania a długi spadkowe

Przeczytaj także: Stwierdzenie nabycia spadku a przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza

Jeśli dochodzi do dziedziczenia praw, równocześnie na spadkobiercę przechodzą wszelkie zobowiązania zmarłego np. z tytułu niespłacenia kredytu, braku zapłaty za wykonaną jeszcze przed śmiercią usługę. Mało jednak osób ma świadomość, iż w pewnych przypadkach za długi odpowiadają nie tylko spadkobiercy.

Zgodnie z art. 688 ¹§1 k.c. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat z tytułu najmu lokalu mieszkalnego odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. W tym przypadku nie ma znaczenia okoliczność, że osoba zamieszkująca nie podpisała umowy o najem i nie jest współnajemcą lokalu, ani także to, że nie jest ona członkiem rodziny najemcy. Innymi słowy, jeśli najemca nie płaci czynszu, właściciel lokalu, może żądać spłaty długu zarówno od niego, jak i od każdej innej dorosłej osoby, która mieszka z głównym najemcą. Istotne jest także to, że po jego śmierci dorośli domownicy będą odpowiadać za spłatę powstałych jeszcze za życia najemcy zaległości.

Zgodnie z regułami kodeksowymi odpowiedzialność dorosłych domowników jest jednak ograniczona: wierzyciel może żądać pieniędzy, które miały być zapłacone tylko za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu. Nie ma prawa żądać opłat, które najemca miał zapłacić za czas, gdy mieszkał sam.

Pewną korzyścią dla osoby odpowiadającej za dług jest to, że także spadkobiercy, np. żona lub dziecko, odpowiadają za powstały dług, ale z innej podstawy prawnej, tzn. z tytułu dziedziczenia, a nie zaś wspólnego zamieszkiwania. Jeśli więc osoba ta spełni świadczenie i pokryje dług, osoba współzamieszkująca będzie zwolniona z odpowiedzialności za zapłatę należności.

Nie można zapomnieć także o tym, że zarówno najemca, jak i wymienione osoby stają się z mocy ustawy dłużnikami solidarnymi względem wynajmującego. Istota odpowiedzialności solidarnej polega na tym, iż kilku dłużników jest zobowiązanych wobec wierzyciela w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Istotnym jest przy tym, iż aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Wobec powyższego należy pamiętać, że jeśli w lokalu mieszka kilka osób, to każda zobowiązana jest wobec wierzyciela do zapłaty całości zobowiązania (tj. wartości wszystkich niezapłaconych rachunków), nie zaś proporcjonalnie. Dopiero, gdy spłaci cały dług wobec wierzyciela, będzie mogła, już samodzielnie, żądać od każdego wpółzamieszkującego proporcjonalnej spłaty jego części długu.

Wiele osób, mimo, iż nie mieszka w lokalu obawia się, że będzie musiało spłacać długi z tytułu samego zameldowania w mieszkaniu. Nie jest to jednak właściwe rozumowanie. Zameldowanie jest jedynie czynnością administracyjno-prawną i w żaden sposób nie warunkuje odpowiedzialności z art. 6881 k.c. Odpowiedzialność za zapłatę czynszu najmu jest powiązana jedynie z faktem rzeczywistego wspólnego zamieszkania, a nie z faktem zameldowania w danym lokalu.

Niemniej, może się zdarzyć tak, że wynajmujący mając wiedzę o zameldowaniu danej osoby w lokalu oraz o fakcie, że jest ona osobą pełnoletnią, będzie również od niej dochodził zapłaty zaległości mając nadzieje na szybsze i pełniejsze zaspokojenie. Aby zabezpieczyć się przed wskazanym wyżej niebezpieczeństwem należy jak najszybciej dokonać w odpowiednim Urzędzie Gminy wymeldowania lub też powiadomić wynajmującego o tym, że nie mieszka się już w lokalu. Najlepszym sposobem informowania jest wysłanie odpowiedniego pisma listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowanie kopii pisma oraz zwrotnego potwierdzenia odbioru listu na wypadek ewentualnego sporu sądowego.

Pewne wątpliwości budzi też kwestia, co w przypadku, gdy osoba niepełnoletnia w czasie zamieszkiwania, uzyska pełnoletniość. W praktyce utarło się, że osoba taka będzie odpowiadała tylko za tę część długu, która powstała po uzyskaniu przez nią pełnoletniości.

Warto uzmysłowić sobie pełen zakres działania art. 6881 k.c. Często bowiem nie mamy świadomości, iż dotyczy on zarówno sytuacji przed śmiercią, jak i po śmierci najemcy. Dbając o swoje interesy należy, zawczasu, dopełnić wszelkich formalności dotyczących wyprowadzki z lokalu, łącznie z powiadomieniem o tym fakcie wynajmującego, aby w przyszłości, nie być narażonym na odpowiedzialność z tytułu niezapłaconych długów zmarłego najemcy.