Umowa z deweloperem po zmianach w ustawie

Przeczytaj także: Rękojmia za wady lokalu: uniki deweloperów

Najistotniejsza poprawka do ustawy o ochronie praw nabywców mieszkań, jaką przegłosował Senat w nocy 13 września br., dotyczy rozszerzenia katalogu rachunków, na jakich mają być zdeponowane pieniądze kupujących do czasu gdy formalnie staną się właścicielami lokali. Do tego katalogu został włączony rachunek powierniczy otwarty. Taki zapis w ustawie zmusza co prawda dewelopera do większej przejrzystości w gospodarowaniu środkami pochodzącymi od nabywców, czyniąc jednocześnie bank swego rodzaju kontrolerem wydawania tych pieniędzy, ale nie jest to ten poziom ochrony, jaki zapisany był w projekcie przyjętym przez Sejm.

Przypomnijmy, tamta wersja dopuszczała tylko trzy sposoby przechowywania pieniędzy pochodzących od nabywców:

1. na zamkniętym rachunku powierniczym,
2. na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją ubezpieczeniową,
3. na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją bankową.

W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców. Z rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki zgodnie z postępem robót budowlanych. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy.

Data sprzedaży decyduje o wymaganiach

O tym, czy nabywca będzie korzystał z rachunku powierniczego zdecyduje moment rozpoczęcia przez niego sprzedaży. Jeśli nastąpi to przed dniem wejścia w życie ustawy wymóg zastosowania rachunku powierniczego nie będzie obowiązywał. Zmianę tę także wprowadził Senat.

Jak podaje Home Broker, w pierwotnym kształcie ustawy momentem decydującym w tej kwestii była data rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera, a nie data rozpoczęcia sprzedaży mieszkań. Gdyby poprawka Senatu przeszła w Sejmie, wystarczyłoby, aby deweloper przyspieszył formalny start sprzedaży, aby mógł uniknąć konieczności zakładania rachunku.

Problem z powierzchnią

Senat nie zmienił natomiast zapisów ustawy, które odnoszą się do możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w momencie, gdy powierzchnia mieszkania nie jest zgodna z określoną w prospekcie informacyjnym. Tymczasem niewielkie odchylenia między powierzchnią umowną i faktycznie wybudowaną są zjawiskiem powszechnym. Nie ma pewności jak tę kwestię rozstrzygną prawnicy. Deweloperzy obawiają się, że nawet różnica w metrażu na poziomie ułamkowej części metra może pozwolić kupującemu na odstąpienie od umowy. Wbrew pozorom taka sytuacja mogłaby odbić się negatywnie na nabywcach. Kumulacja rezygnacji jest bowiem zagrożeniem dla dokończenia inwestycji. Rozwiązaniem problemu byłoby dopuszczenie drobnego odchylenia. W publicznej debacie deweloperzy postulowali wprowadzenie poprawki przewidującej możliwość niewielkich odchyleń powierzchni, ale nie znalazło to odzwierciedlenia w senackich propozycjach.

Ponad pół roku na zmiany

Senat wprowadził w sumie do projektu aż 25 poprawek, ale większość z nich miała charakter redaktorski, doprecyzowujący i unifikujący nazewnictwo z już istniejącymi aktami prawnymi. Teraz projektem zajmie się Sejm, który w arcyszybkim tempie pracował nad projektem. Trudno nie odnieść wrażenia, że przyjęcie ustawy poprawiającej sytuację nabywców mieszkań nie miało związku z wyborami. Później ustawa trafi do prezydenta, który na jej podpisanie ma 3 tygodnie. Ponieważ w projekcie przewidziano 6-miesięczne vacatio legis, ustawa powinna wejść w życie za ok 7 - 8 miesięcy.