Umowa z deweloperem po zmianach w ustawie

Przeczytaj także: Rękojmia za wady lokalu: uniki deweloperów

Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.

6. Zawarcie umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper:

• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie
• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla
• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu

Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zwarta umowa ostateczna. Dlatego warto w umowie przedwstępnej zawrzeć w zapis, że kupujący ma prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki stosowanej na rynku wtórnym.

Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

7. Gwarancja

W opinii Home Broker, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Uważamy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.

8. Zmiany w aranżacji

Kupujący powinien mieć prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić kupującemu różnicę.

9. Odbiór lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

10. Odstąpienie od umowy

Nabywca powinien mieć ponadto prawo do odstąpienia od umowy w przypadku:

• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności,
• nieusunięcia w terminie wad i usterek,
• niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla,
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.

Obu stronom powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.