Użytkowanie wieczyste czy własność?

Przeczytaj także: Przekształć użytkowanie wieczyste w prawo własności

Użytkowanie naprawdę wieczyste?

Warto mieć także na uwadze, że nie mamy gwarancji przedłużenia umowy użytkowania wieczystego - podkreśla Jacek Świgoń, prezes spółki Tajk budującej domy i budynki wielorodzinne. Jest to szczególnie ważne jeśli zamierzamy na przykład wybudować dom na gruncie będącym przedmiotem umowy o użytkowaniu wieczystym. Właściciel gruntu może odmówić nam przedłużenia umowy. Jest to możliwe jeśli przedłużenie umowy użytkowania wieczystego stoi w sprzeczności z interesem społecznym. Taki zapis stanowi pole do nadużyć ze strony właściciela nieruchomości. Umowa o użytkowanie wieczyste może także zostać rozwiązana jeśli właściciel stwierdzi, że użytkujemy nieruchomość w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem określonym w umowie.

Pewnym pocieszeniem jest fakt, że w przypadku rozwiązania umowy możemy domagać się wynagrodzenia za budynki znajdujące się na gruncie, który był przedmiotem umowy. Jest to działanie regulowane stosownymi zapisami w ustawie. Jacek Świgoń dodaje, że obecnie stosuje się tylko sprzedaż na własność. Czyli kupując mieszkanie bądź dom stajemy się także właścicielami gruntu, na którym powstał budynek.

Co zmieniła nowelizacja ustawy?

Zapisy nowelizacji, które prezydent podpisał 26 sierpnia wejdą w życie w październiku bieżącego roku. Większość zmian, które się pojawią jest bardzo ważna i korzystna dla osób, które chcą przekształcić użytkowanie wieczyste we własność. Sam proces przekształcania będzie teraz przebiegał szybciej i będzie mogło skorzystać z niego więcej osób. O przekształcenie użytkowania wieczystego we własność będą mogły występować także firmy, które na przykład na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym wybudowały biurowce.

Osoby prywatne przy przekształceniach gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa będą uprawnione do 50-procentowej bonifikaty. Zniżki będą dotyczyły jednorazowej opłaty wnoszonej przy ustanawianiu użytkowania wieczystego oraz opłat rocznych. O taką zniżkę mogą wystąpić osoby, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 roku. Dodatkowo zgodnie z nowelizacją ustawy w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa właściwy organ może udzielić osobie fizycznej bonifikaty większej niż 50% od opłaty jednorazowej wnoszonej za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Ustawodawca pomyślał także o uregulowaniu podwyżek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Obecnie podwyżka opłaty rocznej może być wprowadzana nie częściej niż raz na trzy lata. Natomiast jeśli podwyżka przekracza sto procent aktualnie obowiązującej stawki to musi być rozłożona w czasie. Konkretnie oznacza to, że użytkownik w roku, w którym wprowadzono taką podwyżkę wnosi opłatę równą dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała kwota (zwana przez ustawodawcę nadwyżką) zostaje podzielona na dwie równe części, które użytkownik wpłaca razem z opłatą roczną w następnych dwóch latach. W trzecim roku od aktualizacji użytkownik wpłaca więc już pełną kwotę opłaty rocznej wynikającą z podwyżki.

Zmiany ułatwiają także przekształcanie użytkowania wieczystego we własność w przypadku mieszkań. Do tej pory było to możliwe jedynie w sytuacji, gdy z wnioskiem występowały wszystkie osoby posiadające prawo do danego lokalu. Teraz wystarczy jedynie zgoda większości użytkowników – zwraca uwagę Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości. Poprzez większość użytkowników ustawodawca rozumie osoby, których suma udziałów w danej nieruchomości wynosi co najmniej połowę. Z kolei sąd zabierze głos w danej sprawie tylko wtedy, gdy ktoś ze współużytkowników sprzeciwi się wnioskowi większości.

Lepiej być właścicielem niż użytkownikiem

Zapewne obecnie po zmianach prawnych wielu użytkowników wieczystych zastanawia się: Użytkowanie wieczyste czy własność? Co bardziej się opłaca po nowelizacji ustawy? Jak wynika z wymienionych powyżej cech użytkowania wieczystego korzystniejsze jest posiadanie danej nieruchomości na własność. Mamy wtedy większe prawa niż użytkownik wieczysty. Możemy spokojnie z niej korzystać bez obawy, że organ publiczny odmówi nam przedłużenia umowy na jej użytkowanie. Oczywiście jeśli chodzi o grunt, to będąc jego właścicielem w przypadku planu zabudowy nieruchomości musimy wystąpić o warunki zabudowy. Jednak nie wiążą nas takie zapisy i wymagania jak w przypadku użytkowania wieczystego. Jak już wspomniano powyżej, obecnie większość firm deweloperskich budujących mieszkania sprzedaje lokale wraz z gruntem na którym są posadowione budynki.

Paweł Nowak