Ochrona praw nabywcy mieszkania i domu

Przeczytaj także: Mieszkania deweloperskie z ochroną nabywców

Szczegółowe ustalenia przed podpisaniem umowy

Bardzo dobrą wiadomością dla nabywców mieszkania jest zagwarantowany prawnie obowiązek przekazania szczegółowego prospektu informacyjnego przez dewelopera najpóźniej na 14 dni przed zawarciem umowy. Co powinno się znaleźć w takim prospekcie? Wymieniony musi być termin rozpoczęcia oraz zakończenia inwestycji oraz wszelkie dane dotyczące budowy planowanej nieruchomości: numer działki ewidencyjnej z księgi wieczystej, a jeżeli inwestycja nie jest jeszcze wpisana do ksiąg, to podać należy powierzchnię działki, stan prawny nieruchomości, inwestycje planowane w sąsiedztwie działki w promieniu 1 km, takie jak budowa dróg czy inwestycje komunalne. Niezbędna jest też informacja dotycząca tego, czy uzyskano już pozwolenie na budowę.

Ale prospekt informacyjny powinien zawierać również wszystkie podstawowe dane o deweloperze – jego sytuacji prawno-finansowej. Taki prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej, ale to jeszcze nie wszystkie wiadomości, które możemy zdobyć o deweloperze. Każdy nabywca mieszkania czy domu może bowiem zażądać przedstawienia aktualnego stanu księgi wieczystej, kopii odpisu z KRS, sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie 2 lata, kopii pozwolenia na budowę oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Jak deweloperzy przygotowują się do nowej ustawy?

Jak już wcześniej wspominaliśmy – okazuje się, że ustalenia zawarte w nowej ustawie są stosowane już dzisiaj. Zakres informacji zaproponowanych do prospektu jest standardem, to zrozumiałe, że klient przed podjęciem tak ważnej decyzji musi mieć podstawowe informacje o deweloperze, transakcji projekcie inwestycyjnym i otoczeniu. Dlatego już teraz przygotowujemy się do zredagowania prospektu wg wytycznych projektu ustawy, w naszym przypadku to jest tylko kwestia poprzestawiania w odpowiedniej kolejności informacji, które klient już teraz może u nas uzyskać – mówi Tomasz Sujak.

Natomiast umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego można zawierać już od wielu lat. Warto również wiedzieć, że część firm zrzeszonych w PZFD kilka lat temu założyło Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych podlegających pod najważniejszy w Polsce urząd regulacji tego sektora, czyli Komisję Nadzoru Ubezpieczeń i Funduszy Emerytalnych, a był to mechanizm zbieżny z tym, co proponuje teraz projekt ustawy jako zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia inwestycji. Wbrew oczekiwaniom obecnego ustawodawcy, w tamtym czasie produkt ten nie cieszył się zbyt wielkim zainteresowaniem klientów, dlatego został wycofany z rynku.

Czy mieszkania zdrożeją?

Niemal natychmiast z ukazaniem się projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego pojawiły się głosy ostrzegające przed tym, że zaproponowane ustalenia spowodują znaczną podwyżkę cen mieszkań. Wedle niektórych analityków mogłaby ona wynieść od 2 do 4%, czyli za mieszkanie kosztujące dziś 300 000 zł musielibyśmy zapłacić nawet 12 000 zł więcej. Czy są podstawy do stawiania tezy, że ustawa spowoduje wzrost cen mieszkań? Nie ulega wątpliwości, że deweloperzy zmuszeni do pokrycia kosztów umowy w formie aktu notarialnego oraz prowadzenia rachunku powierniczego z dodatkowymi zabezpieczeniami, będą musieli więcej zainwestować w budowę nieruchomości.

Pytanie sprowadza się więc do tego, czy przeniosą nowe koszty na klientów? I tutaj możemy tylko spekulować. Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiada, że mieszkania na pewno zdrożeją. Jednak innego zdania są niektórzy analitycy, wskazują oni bowiem na to, że na rynku nieruchomości panuje nadmierna podaż, coraz więcej jest budowanych osiedli, a coraz trudniej o otrzymanie kredytu hipotecznego. Najwięcej będzie jednak zależeć od samego dewelopera. Jeżeli już dzisiaj proponuje on regulacje zbieżne z nową ustawą, to raczej nie powinniśmy obawiać się znaczącej podwyżki cen mieszkań.