Umowa z deweloperem a kara umowna

Przeczytaj także: Zakup mieszkania: w razie wady rękojmia lub odszkodowanie

Jeśli w umowie zastrzeżemy karę umowną w przesadzonej wysokości, nasz klient może także skorzystać z narzędzia, które zapewnia mu Kodeks cywilny, tj. miarkowania kary umownej. Miarkowanie ma na celu zmniejszenie jej wysokości do poziomu zgodnego z szeroko rozumianym poczuciem sprawiedliwości. Kompetencje do dokonania miarkowania posiada jedynie sąd.

Karę umowną można zmiarkować w dwóch przypadkach: jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Chcąc miarkować karę umowną z powołaniem się na wykonanie znacznej części zobowiązania, trzeba wziąć po uwagę, że zwrot „wykonanie w znacznej części” odnosi się do konkretnego wypadku, na który została zastrzeżona kara, a nie do całości zobowiązania wynikającego z umowy.

Przykład: Jeżeli karę umowną zastrzeżono na wypadek niewybudowania w terminie domu, to deweloper będzie mógł co do zasady żądać zmiarkowania kary, jeżeli prace budowlane zostały w znacznej mierze wykonane. Jeśli natomiast kara umowna została zastrzeżona na wypadek nieuzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, wówczas w braku jego uzyskania nie można żądać zmiarkowania kary umownej powołując się na okoliczność, że budowa domu została już w znacznej mierze zrealizowana.

Warto pamiętać, że dokonując oceny zasadności żądania zmiarkowania kary na ww. podstawie, sąd będzie brał pod uwagę okoliczność czy częściowe wykonanie ma jakiekolwiek znaczenie dla wierzyciela. Jeśli dojdzie do wniosku, że niezrealizowanie przez dewelopera części budowy w terminie powoduje, że interes jego klienta będzie mimo wszystko w jakimś stopniu zaspokojony, wówczas obniży wysokość kary umownej na rzecz klienta.

Karę umowną można miarkować także z powołaniem się na jej rażące wygórowanie. W praktyce sądy stosunkowo często korzystają z tej możliwości. Rażąco wygórowana kara umowna to taka, która już na pierwszy rzut oka sprawia wrażenie krzywdzącej. Aby ułatwić dokonanie oceny czy w konkretnym wypadku kara jest rażąco wygórowana, należy odnieść wysokość kary do wartości świadczenia, które ma spełnić zobowiązany do zapłaty kary umownej, a także ewentualnie do wysokości szkody jaką poniósł uprawniony do żądania zapłaty kary.

Przykład: Deweloper zobowiązał się do zapłaty kary umownej w wysokości 50.000 zł za każdy dzień opóźnienia w zakończeniu budowy małego domku jednorodzinnego, którego wartość wnosiła 120.000 zł. Deweloper spóźnił się z zakończeniem prac o trzy dni. W tym wypadku zobowiązany byłby więc do zapłaty na rzecz swego klienta kary umownej przewyższającej wartość przedmiotu umowy. Co za tym idzie, żądanie zmniejszenia kary umownej powinno zostać przez sąd uwzględnione.

W każdym wypadku przy ocenie czy żądanie zmniejszenia wysokości kary umownej może zostać uznane za uzasadnione, można posłużyć się regułą wyrażoną w jednym z wyroków „Kara umowna, podobnie jak odszkodowanie, którego jest surogatem nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia uprawnionego” (tak: wyrok SA w Katowicach, V ACa 483/08).

Katarzyna Zabłocka, aplikant radcowski w Kancelarii Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy