Rachunek powierniczy a ochrona praw nabywcy mieszkania

Przeczytaj także: Rachunek powierniczy a postępowanie upadłościowe

16 września 2011 roku Sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako „ustawa o umowie deweleperskiej”). W uzasadnieniu do projektu poselskiego wskazuje się, że problematyka umów deweloperskich wymaga uregulowania, ponieważ Polska jest jedynym krajem Unii Europejskiej, w którym ryzyko przedsięwzięć deweloperskich ponosi klient.

W konsekwencji Ustawa ta ma na celu zwiększenie ochrony nabywców m.in. poprzez ustawowe uregulowanie tzw. umowy deweloperskiej. Umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, będącego osobą fizyczną, po zakończeniu przedsięwzięcia, deweloperskiego prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego, własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego znajdującego się na niej - stanowiącego odrębną nieruchomość. Natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Kolejnym narzędziem mającym zapewnić klientom (nabywcom) należyty standard ochrony, oraz zniwelować związane z umową ryzyko jest posłużenie się konstrukcją powierniczego rachunku bankowego. Przepisy ustawy o umowie deweloperskiej, zawierają jednoznaczne odwołanie do przepisów Prawa bankowego, dlatego też w pierwszej kolejności omówiona zostanie konstrukcja rachunku powierniczego według Prawa bankowego.

Powierniczy rachunek bankowy w ustawie – Prawo Bankowe

Powierniczy rachunek bankowy jest to jedna z odmian powierniczych czynności prawnych. Nie sposób zatem przeprowadzić analizy takiej konstrukcji prawnej bez krótkiej chociażby charakterystyki powiernictwa jako takiego.

Zdefiniowanie powiernictwa jest zajęciem niezwykle karkołomnym, w piśmiennictwie można znaleźć wiele różnych, nieczęsto sprzecznych ze sobą definicji. Na potrzeby tego artykułu przyjmijmy, że z powiernictwem mamy do czynienia w sytuacji gdy jedna osoba (powierzający) przenosi w określonym celu na rzecz osoby drugiej (powiernika) własność określonej rzeczy, przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że może korzystać z niej tylko i wyłącznie w określony w umowie sposób, służący wypełnieniu celu przysporzenia.

W stosunkach zewnętrznych, to jest z osobami trzecimi powiernik występuje jako pełnoprawny właściciel i nie jest on ograniczony wobec tychże osób, treścią umowy powierniczej. Ograniczenie w korzystaniu z przedmiotu umowy powierniczej ma bowiem skutek jedynie Inter partes, czyli jedynie między stronami umowy powierniczej. Dlatego też czynności powiernicze zaliczane są do czynności opartych na zaufaniu między stronami (stąd nazwa rzymskiego pierwowzoru tejże instytucji prawnej to fiducia – pochodzi ona od łacińskiego słowa fides - zaufanie). Niemniej jednak, trafny wybór osoby powiernika nieczęsto rodzi problemy, dlatego też zawsze istnieje ryzyko nadużycia przez powiernika swojej uprzywilejowanej pozycji. Problem ryzyka defraudacji dokonanej przez nieuczciwego powiernika coraz częściej staje się obszarem zainteresowania ustawodawcy.