Egzekucja wkładu mieszkaniowego

Przeczytaj także: Czy wynajem mieszkania spółdzielczego jest możliwy?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu i egzekucji. Prawo to wygasa z chwilą ustania stosunku członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Uprawniony nie może skutecznie przenieść prawa do lokalu na rzecz osób trzecich, jak również nie może
dokonywać obciążeń, mogących taki skutek wywołać (takich jak np. ustanowienie hipoteki). Ponadto niezbywalność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przejawia się również w wyłączeniu go ze sprzedaży w drodze licytacji komorniczej w ramach postępowania egzekucyjnego oraz braku możliwości przejęcia prawa przez wierzyciela.

Wierzyciel może jednak skierować egzekucję do wkładu mieszkaniowego. Przez wkład mieszkaniowy należy rozumieć kwotę jaką członek spółdzielni musi wnieść zgodnie z umową zawartą ze spółdzielnią, przedmiotem której to jest ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wysokość wkładu winna odpowiadać różnicy pomiędzy kosztem budowy przypadającym na jego lokal, a wysokością pomocy publicznej (bądź z innych środków) uzyskanej przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.

Roszczenie o zwrot wniesionego wkładu powstaje dopiero po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu będącego skutkiem utraty członkostwa uprawnionego. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidują sytuacje wygaśnięcia przedmiotowego prawa. Dla potrzeb niniejszego
opracowania zostaną one pominięte, jako nieistotne, nie mniej jednak podkreślić należy, iż wierzyciel członka spółdzielni może sam doprowadzić do ustania stosunku członkostwa. Jak wspomniano powyżej, wywoła to skutek w postaci wygaśnięcia prawa do lokalu i w konsekwencji czego, powstania wierzytelności przysługującej dotychczasowemu członkowi z tytułu wkładu.

Przesłankę do skierowania egzekucji do wniesionych przez członka wkładów stanowi bezskuteczność egzekucji z innego majątku dłużnika. Z treści tego przepisu jednoznacznie wynika konieczność przeprowadzenia przez wierzyciela postępowania egzekucyjnego w oparciu o stosowne przepisy. Dopiero z
chwilą uzyskania informacji o bezskuteczności egzekucji udzielonej przez organ prowadzący postępowanie, wierzyciel może dokonać zajęcia wkładu. Po upływie sześciu miesięcy od jego zajęcia roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości stanie się wymagalne (o ile wymagalność nie nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów). Od dnia wymagalności roszczenia, biec również zaczyna trzyletni termin
przedawnienia.

Jak obliczyć wartość wniesionego wkładu?

Prawo własności lokalu w stosunku do którego to wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo, zbywane jest co do zasady w drodze przetargu. Szczegółowe postanowienia dotyczące m.in. kwestii ogłoszeń czy powiadomień, powinien określać statut spółdzielni. Z ustawy co od zasady wynika ponadto obowiązek
publikacji ogłoszenia o przetargu w prasie lokalnej.

Pierwszeństwo w nabyciu lokalu, mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest zapłata wartości rynkowej lokalu. Wartość ta ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Niewątpliwie, sytuacja ta jest dla wierzyciela najbardziej korzystna (szczególnie przy wysokich wierzytelnościach).

W sytuacji gdy spółdzielnia nie ma członków, którzy mają niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, bądź też żaden z nich nie jest zainteresowany nabyciem lokalu - dochodzi do ogłoszenia przetargu. W tym trybie może wystąpić rozbieżność pomiędzy ceną uzyskaną w wyniku przetargu a wartością rynkową lokalu oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Sytuacja taka może mieć miejsce (choć nie musi), gdy w wyniku kolejno ogłaszanych przetargów, do których przystępują osoby trzecie, cena lokalu będzie spadać. W trybie przetargu bowiem nabywca zobowiązany jest do zapłaty ceny rynkowej, nie zaś wartości rynkowej lokalu.

Uzyskana cena ze sprzedaży, w jednym z opisanych wyżej trybów, podlega pomniejszeniu o część zobowiązań przypadających na dany lokal związanych z kosztem jego budowy. W przypadku korzystania przez spółdzielnię z pomocy czy to publicznej, czy pochodzącej z innych środków (np. kredyt), potrąceniu podlega ponadto nominalna kwota umorzenia dotacji bądź kredytu (w odpowiedniej części). Spółdzielnia odliczy również kwoty z tytułu zaległych opłat. Jeżeli do wkładu prowadzone jest przez komornika postępowanie egzekucyjne, uzyskana cena (po dokonaniu potrąceń) do wartości wierzytelności powiększonej o koszty egzekucyjne zostaje za pośrednictwem komornika wypłacona wierzycielowi. Pozostała kwota wypłacana jest osobie uprawnionej.