Kupno mieszkania od dewelopera wciąż ryzykowne

Przeczytaj także: Mieszkania deweloperskie z ochroną nabywców

Ustawa o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich, podpisana dzień po wyborach przez prezydenta, czeka na publikację. W życie wejdzie po 6 miesiącach od publikacji. Jednym z jej zamierzeń było zwiększenie bezpieczeństwa zakupu mieszkań na wczesnych etapach budowy. Kupujący „dziurę w ziemi” ponoszą dwojakiego rodzaju ryzyko: po pierwsze finansowe związane z tym, że powierzają deweloperowi pieniądze, za które ten dopiero ma postawić lokal, a po drugie ryzyko związane z tym, że kupują tylko projekt, od którego faktycznie wybudowany lokal może się różnić.

Wzrost bezpieczeństwa finansowego po stronie nabywcy mają zagwarantować przede wszystkim dwa zapisy w ustawie:

• konieczność zastosowania przez dewelopera specjalnego rachunku (powierniczego) do przechowywania pieniędzy pochodzących z wpłat od nabywców (de facto oznacza to kontrolę banku nad realizacją inwestycji choć w najbardziej liberalnej wersji rachunku kupujący nie ma żadnej pewności, że nie straci pieniędzy, a na dodatek deweloper ma duże możliwości żeby odłożyć nawet o kilka lat stosowanie rachunków)
• wydzielenie wpłat od nabywców z masy upadłości dewelopera (dzięki temu w razie bankructwa dewelopera nabywcy nie będą na szarym końcu podmiotów uprawnionych do zaspokojenia się z jego majątku, m.in. po Skarbie Państwa i pracownikach)

„Kot w worku”

Dużym problemem dla kupujących mieszkania na wstępnym etapie budowy jest także to, że w praktyce kupują „kota w worku”. Nie mogą obejrzeć lokalu, w którym będą w przyszłości mieszkać, mogą najwyżej zobaczyć projekt. Tymczasem w praktyce już wybudowane mieszkania różnią się od tych z projektu. Problemem najczęściej podnoszonym przez nabywców są różnice w metrażu.

"Budowa jest jak żywy organizm. Nawet przy dużej staranności nie da się wszystkiego w 100% zaplanować. W trakcie realizacji prac na budowie zawsze zdarzają się nieprzewidziane sytuacje, na które trzeba reagować. Mogą one skutkować niewielkimi odchyleniami w powierzchni mieszkań. Zmiany w powierzchni mogą być konsekwencją celowego działania dewelopera, który zamienia droższy element na tańszy, na przykład grubszą cegłę na cieńszą. Ale mogą też być skutkiem nieprzewidzianych zdarzeń czy po prostu błędu człowieka" – wyjaśnia Aleksandra Machowska, doświadczony architekt, koordynator projektów deweloperskich. Jej zdaniem odchylenia powierzchni nie powinny jednak przekraczać 3%.

Pozorna ochrona

Teoretycznie przed taką sytuacją miała chronić nabywców nowa ustawa. Problem jednak w tym, że nabywcy tylko przez 30 dni przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy stan faktyczny (lub prawny) różni się od opisanego w prospekcie informacyjnym. Radca prawny Joanna Szanser-Smagacz zwraca uwagę, że przyjęcie 30 dni jest nieracjonalne. Realizacja inwestycji deweloperskich zajmuje bowiem przynajmniej kilkanaście miesięcy.

Joanna Szanser-Smagacz zwraca uwagę, że decyzje o zakupie mieszkania nabywcy podejmują w sposób bardziej przemyślany niż w przypadku rzeczy ruchomych o małej wartości. Dlatego przed podpisaniem umowy dokładnie sprawdzają informacje przekazywane im przez dewelopera we własnym zakresie lub robi to za nich bank, który ma udzielić kredytu na zakup. "Wprowadzenie 30-dniowego terminu liczonego od dnia zawarcia umowy do skorzystania z prawa do odstąpienia nie wprowadza istotnej ochrony dla nabywców, a przedłuża jedynie o miesiąc czas niepewności pomiędzy stronami" – mówi Joanna Szanser-Smagacz.