Eksmisja dłużnika z lokalu skuteczniejsza?

Przeczytaj także: Najem instytucjonalny lepszy niż okazjonalny?

Powyższe zmiany spowodowane są w szczególności pojawiającymi się w dotychczasowej praktyce problemami właścicieli lokali z eksmisją dłużników oraz orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego (dalej „TK”) w tym zakresie. Warto przy tym dodać, że od chwili wejścia w życie 5 lutego 2005 r. zmiany art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm., dalej również „k.p.c.”), wyegzekwowanie orzeczonej wyrokiem sądowym eksmisji przez osobę, której sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, stało się w praktyce niemożliwe. Dlatego, podnoszono, że ochrona dłużników przed eksmisją „na bruk” odbywa się w głównej mierze na koszt właścicieli lokali mieszkalnych. Zdaniem właścicieli mieszkań, ich prawa nie były dostatecznie respektowane i stanowiło to naruszenie art. 64 ust. 1 Konstytucji, gwarantującego jednostce ochronę własności i innych praw majątkowych.

Nowelizacja wprowadziła istotne zmiany m.in. w art. 1046 § 4 k.p.c. Zgodnie z nowym brzmieniem powyższego przepisu komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać.

Jeśli usunięcie dłużnika w powyższy sposób jest niemożliwe, gdyż dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, to na wniosek komornika gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę, komornik wstrzyma się z eksmisją przez okres nie dłuższy niż 6 miesięcy. Jednocześnie, nowelizacją doprecyzowano, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Po upływie tego 6 miesięcznego terminu, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę. Jednocześnie, komornik powiadamia gminę, właściwą ze względu na położenie opróżnianego lokalu, o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Nowelizacja wprowadziła również zmiany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (Dz. U z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) w zakresie dookreślenia i doprecyzowania obowiązków gminy odnośnie zapewnienia lokalu tymczasowego dłużnikowi. Nowelizacja wprowadziła definicję ustawową pomieszczenia tymczasowego. Jest to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, z dostępem do źródła zaopatrzenia w wodę, ustęp, oświetlenie, możliwość ogrzewania, możliwość instalacji urządzeń do gotowania posiłków, zapewniające także co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możliwości znajdujące się w pobliżu miejscowości, w której dotąd zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Nowelizacja określiła ponadto obowiązki gminy, z których najistotniejszy w tym zakresie jest obowiązek tworzenia zasobu tymczasowych pomieszczeń przeznaczonych na wynajem. Jednocześnie, wskazano, że czas trwania umowy najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy. Określono również, że osobą zawierającą umowę najmu tymczasowego pomieszczenia musi być, co do zasady, osoba wobec, której wszczęto egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. W nowelizacji wskazano również przypadki, w których dłużnikom nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia. Przykładowo, prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie.

Podsumowując, doprecyzowanie powyżej wskazanych kwestii przez nowelizację może przyczynić się do pogodzenia interesów dłużników i właścicieli lokali. W związku z wprowadzonymi nowelizacją zmianami, należy liczyć, że nie będzie już możliwości zajmowania przez dłużnika lokalu w nieskończoność, ze szkodą dla właściciela. Jednak wiele zależy od tego, w jaki sposób przepisy nowelizacji będą stosowane w praktyce przez komorników, sądy, a także gminy.