Inwestowanie w ziemię dobre na kryzys

Przeczytaj także: Nieruchomości rolne a prawo pierwokupu

Ostatnia korekta na giełdzie doprowadziła do obniżki notowań indeksu największych spółek o blisko 19% od stanu z początku roku. W tym samym czasie przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości 5%. Inaczej sytuacja wygląda na rynku nieruchomości rolnych. Zgodnie z najświeższymi danymi ARiMR, w pierwszym półroczu zyskały one na wartości 10,7%. Warto też zauważyć, że od końca 2004 roku grunty rolne systematycznie drożeją. Od tego czasu zyskały one na wartości blisko 116%, przy czym czynniki, które wywołały korekty na innych rynkach, nie doprowadziły do przeceny ziemi. W myśl teorii portfelowej jest to dobry argument za tym, aby rozważyć nieruchomości jako część składową portfela inwestycyjnego.

Potencjał wyższy niż wzrost wartości

Warto zauważyć, że wzrost wartości gruntów rolnych to niejedne źródło potencjalnych dochodów z inwestycji na tym rynku. Kilkakrotnie wyższe zyski może bowiem generować inwestowanie w ziemię na przykład z perspektywą zmiany przeznaczenia z rolnego na budowlany. Wbrew pozorom wejście na ten rynek nie wymaga wielomilionowego kapitału. Nawet na podstołecznym rynku wystarczy kwota rzędu 300 tys. zł, aby w horyzoncie 5-10 lat pomnożyć kapitał. Potencjalnych źródeł zysku jest wiele. Najprostszym jest podział dużego areału na mniejsze działki w myśl zasady, że im mniejsza sprzedawana nieruchomość, tym wyższa jej cena w przeliczeniu na m kw. Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją zmiany przeznaczenia działki lub budowy infrastruktury np. dróg, obwodnic, mostów.

Strategia zależy od wysokości kapitału

Sposób i długość inwestycji w dużej mierze zależy od tego jak grubym portfelem dysponuje potencjalny inwestor. W przypadku osób, które na nieruchomości chcą wydać około 300 tys. zł horyzont to od trzech do pięciu lat. I tak na przykład osoba, która w 2008 roku kupiła 1,2 ha gruntu w gminie Mszczonów płacąc 305 tys. zł, grunt zlokalizowany był przy drodze polnej i nie był uzbrojony w prąd. Inwestor zelektryfikował działkę, a następnie gmina w 2011 roku drogę dojazdową utwardziła i wyasfaltowała. Do sprzedaży nieruchomości doszło po ponad 2,5 latach od daty zakupu. Zysk całkowity po odjęciu wydatków związanych z zakupem, uzbrojeniem w prąd i sprzedażą osiągnął poziom 180 tys. zł. Oznacza to, że stopa zwrotu wyniosła 59%, czyli średniorocznie około 23%.

Dla osób z grubszym portfelem rozwiązaniem może być zakup dużego areału i podział go na mniejsze w celu odsprzedaży. Horyzont inwestycji w tym przypadku powinien być krótszy (1,5 - 3 lat). Strategia, choć bajecznie prosta, wymaga jednak posiadania sporego, bo często przekraczającego 1 mln zł kapitału. Rzadko zdarzają się sytuacje, w których taką strategię inwestycyjną pozwala zrealizować mniejszy kapitał. Za przykład może posłużyć inwestor, który dysponując gotówką w wysokości 590 tys. zł kupił na początku kryzysu w 2009 grunt rolny o powierzchni ponad 3 ha w gminie Góra Kalwaria. Sprzedający pilnie potrzebował pieniędzy, co pozwoliło osiągnąć atrakcyjną cenę za działkę (około 30% poniżej wartości rynkowej). Grunt został podzielony na dwie równe nieruchomości. Dzięki temu zabiegowi zmniejszyła się powierzchnia pojedynczej parceli oraz jej cena całkowita. Dochód ze sprzedaży tych nieruchomości po odjęciu wszystkich kosztów związanych z zakupem, podatkami, podziałem i sprzedażą wyniósł 254 tys. zł w dwa lata po zakupie działki. W ciągu tego okresu stopa zwrotu osiągnęła poziom 43%, czyli średniorocznie 21,5%.