Zakup mieszkania a okazyjna cena

Przeczytaj także: Zakup mieszkania: używane czy od dewelopera?

Osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania na rynku jest bardzo dużo. W ostatnich trzech miesiącach do Home Brokera zgłosiło się o ponad 40% więcej takich klientów niż przed rokiem. Część z tych osób napotyka jednak na barierę podażową, czyli brak ofert, które wpisywałyby się w ich oczekiwania dotyczące lokalizacji, standardu i przede wszystkim ceny.

Nie kupią nawet najtańszych mieszkań

Sprawdzono, jak dużo jest takich osób. Aby określić tę liczbę, w pierwszym kroku obliczyliśmy maksymalną cenę metra kwadratowego, jaką gotowi są zapłacić potencjalni nabywcy, dzieląc minimalny akceptowany metraż przez maksymalny budżet, którym dysponują poszczególni klienci. Do badania wytypowano siedem największych rynków, a następnie na każdym z nim skupiliśmy się na najchętniej wybieranej dzielnicy. W drugim kroku z transakcji zawartych w ostatnich 12 miesiącach na rynku wtórnym odseparowaliśmy 25% najtańszych mieszkań pod względem ceny metra kwadratowego. Zestawiając następnie maksymalne dopuszczalne ceny metra z najtańszymi mieszkaniami uzyskaliśmy dla każdej dzielnicy odsetek nabywców, którzy potencjalnie nie znajdą oferty dla siebie. Ich oczekiwania względem ceny są bowiem zbyt niskie, aby „wstrzelić” się w ofertę 25% najtańszych lokali.

Pod uwagę wzięto następujące miasta: Gdańsk, Gdynię, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław, a w nich najpopularniejsze dzielnice: Wrzeszcz, Witomino, zespół dzielnic zachodnich, Krowodrzę, Bałuty, Stare Miasto, Mokotów i Krzyki. Wyboru dzielnic dokonaliśmy na podstawie preferencji zgłaszanych przez klientów przy pierwszym kontakcie z Home Broker.

Najgorzej w Krakowie, najlepiej w Katowicach

Średnia dla ośmiu wybranych rynków wskazuje, że 13% (mediana to 11%) potencjalnych nabywców nie mieści się ze swoimi oczekiwaniami w puli 25% najtańszych mieszkań. W najgorszej sytuacji jest pod tym względem rynek krakowski, gdzie aż 26,1% kupujących może mieć problem ze znalezieniem oferty dla siebie wśród lokali używanych. W najlepszej jest natomiast rynek katowicki, gdzie brak adekwatnej strony podażowej dotyka tylko 5,4% potencjalnych nabywców.
Zestawienie uśrednionej akceptowanej przez kupujących ceny metra kwadratowego z uśrednioną ceną transakcyjną z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że w pięciu na osiem badanych dzielnic potencjalni nabywcy deklarują budżet, który powinien z nawiązką wystarczyć na zakup mieszkania w wybranej lokalizacji. Tak jest w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Łodzi i w Warszawie. Największym buforem dysponują fani gdańskiego Wrzeszcza – 426 zł na metr kwadratowy. Na drugim biegunie mamy krakowską Krowodrzę, gdzie średnia preferowana cena metra jest o 612 zł niższa od średniej z transakcji. Z podobną „luką” cenową, choć w mniejszej skali, mamy jeszcze do czynienia w Poznaniu i we Wrocławiu. W uproszczeniu można więc przyjąć, że w tych miastach, a dokładnie w ulubionych dzielnicach, istnieje największy rozdźwięk między kupującymi i sprzedającymi na rynku wtórnym.