Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2011

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w IV kwartale 2011 r. prowadzi do następujących wniosków:

• w analizowanym okresie na rynku mieszkaniowym obserwowano kontynuację większości procesów obserwowanych od początku br., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji;
• występowały niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny mocniej spadały w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji;
• pozytywny wpływ na popyt na kredyty i mieszkania miały niewielkie spadki marży przy kredytach złotowych; jednak mimo wysokich wypłat kredytów Rodzina na Swoim (RnS) kwartalny przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie niższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2010 r.;
• ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego była rezygnacja banków z udzielania mieszkaniowych kredytów walutowych;
• szacujemy niewielkie zmniejszenie zyskowności kredytów mieszkaniowych (zwłaszcza złotowych) dla banków, przy równoczesnej luce finansowania i rosnących kosztach depozytów, co może ograniczać próbę zwiększenia akcji kredytowej w przyszłości;
• udział zysków w cenie m kw. mieszkania oraz szacowana przeciętna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej nadal były atrakcyjne dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych; skutkowało to rozpoczynaniem nowych inwestycji, pomimo istniejącego znacznego zapasu kontraktów na budowę mieszkań; można to wiązać z vacatio legis ustawy deweloperskiej;
• rzeczywiste wskaźniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) w omawianym okresie były gorsze od teoretycznych, jednak sytuacja ekonomiczna całego sektora nie budzi większych obaw;
• na rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, które do końca 2011 r. przekroczyły poziom z 2010 r., natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuowały trend spadkowy.

W IV kw. 2011 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak w poprzednich kwartałach, miały miejsce procesy dochodzenia do nowego poziomu równowagi długookresowej. Składało się na to wiele procesów cząstkowych, związanych zarówno ze stroną popytową jak i z reprodukcją zasobu, czyli stroną podażową. Wśród tych pierwszych szczególne znaczenie przypadało na czynniki kształtujące dochody gospodarstw domowych oraz dostępność kredytu. Na powyższe elementy nakładało się oddziaływanie regulacyjne oraz zachowania spekulacyjne zarówno producentów jak i nabywców, charakterystyczne dla rynku nieruchomości.