Licencja pośrednika nieruchomości tylko formalnością?

Przeczytaj także: Zawody regulowane do zmiany

5. Firma w roli egzaminatora

Obowiązkowa edukacja, która dziś poprzedza zdobycie licencji zawodowej, nie obejmuje wykształcenia w przyszłych pośrednikach tzw. umiejętności miękkich, które są niezbędne do pracy z klientem. Tu najlepsze rezultaty daje uczestnictwo w praktycznych szkoleniach prowadzonych przez starszych i doświadczonych kolegów „po fachu”. Nieco lepiej jest z przygotowaniem teoretycznym w zakresie wiedzy o rynku, choć ta wiedza, o ile nie jest poparta doświadczeniem, też nie jest wystarczająca. Zdecydowanie największym atutem obecnego systemu kształcenia pośredników, jest duży nacisk na tematykę związaną z bezpieczeństwem transakcji. Jeśli tego elementu zabraknie, ryzyko zawierania transakcji może wzrosnąć. Dlatego bardzo ważne będzie, w jakim stopniu ciężar ten wezmą na siebie firmy świadczące usługi pośrednictwa, jakie będą ich wymogi i jak będą egzekwować wiedzę od swoich pracowników.

6. Szczególne cechy produktu utrudniają działanie mechanizmów rynkowych

Powstaje też pytanie, na ile kwestię zasadności utrzymywania licencji zawodowych jest w stanie rozstrzygnąć sam rynek. Teoretycznie to klient decyduje, czy dany pośrednik wzbudza jego zaufanie i czy chce z nim współpracować. W idealnych warunkach rynkowych osoby nieprzygotowane do wykonywania zawodu, które świadczą usługę na niskim poziomie, powinny być skazane na niepowodzenie, bez względu na to, czy mają licencję, czy nie. W praktyce jednak sytuacja nie jest aż tak oczywista. Przede wszystkim wynika to stąd, że produkty sprzedawane na rynku nieruchomości nie są wystandaryzowane (nie ma dwóch takich samych mieszkań, zwłaszcza na rynku wtórnym). Co więcej, transakcji na rynku nieruchomości dokonujemy sporadycznie (zwykle kilka razy w życiu). O wyborze takiej, a nie innej oferty – poza ceną – decydują często wyjątkowe i niemierzalne cechy lokalu – jak klimat, styl, przytulność, itp. Znalezienie mieszkania odpowiadającego indywidualnym potrzebom jest czasochłonne, a gdy wreszcie to nastąpi jakość usług świadczonych przez pośrednika może zejść na drugi plan, bo i tak nie skorzystamy z tych usług ponownie w krótkim czasie.

7. Ceny mogą spaść, ale nie muszą

Teoretycznie łatwiejszy dostęp do wykonywania zawodu powinien spowodować większą konkurencyjność na rynku pośrednictwa, a w konsekwencji doprowadzić do spadku cen. Działanie mechanizmów rynkowych mogą jednak zakłócić wspomniane w poprzednim punkcie czynniki. Co więcej, na cenę usługi wpływ będzie mieć dodatkowo koncepcja biznesu firmy pośredniczącej. Jeśli taka firma będzie ponosić duże nakłady na kształcenie swoich pracowników oraz stale rozbudowywać narzędzia, jakie wykorzystują oni w pracy, czy też rozwijać sieć sprzedaży, jej celem nie musi być konkurowanie ceną. W tym kontekście planowana deregulacja zawodu pośrednika może wzmocnić już teraz widoczne rozwarstwienie rynku pomiędzy podmioty oferujące niższą jakość za niższą cenę i firmy o odwrotnej strategii.

Analizując sytuację na rynku pośrednictwa w Europie można dojść do wniosku, że nie ma ścisłej zależności między istnieniem bądź brakiem szczególnych wymogów stawianych pośrednikom a ceną usługi, aczkolwiek można znaleźć przykłady drogich i jednocześnie restrykcyjnych w tym zakresie państw. W krajach, w których według Ministerstwa Sprawiedliwości praktycznie każdy może zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, funkcjonują różne modele wynagradzania pośredników. Są takie, w których – według danych Global Property Guide - koszt prowizji spada na obie strony transakcji (np. Niemcy, Austria, Słowenia), ale też takie, w których prowizję płaci tylko sprzedający (np. Hiszpania, Litwa, Wielka Brytania, Belgia – tych przykładów jest najwięcej), bądź tylko kupujący (Czechy).W tym gronie najwyższe stawki mają Czechy (maksymalnie 5% netto, ale tylko od kupującego) oraz Wielka Brytania (do 3,5% netto, tylko od sprzedającego). Trzeba jednak przyznać, że w przypadku Francji (prowizja od obu stron transakcji) oraz Szwajcarii (tylko od kupującego), czyli krajów które nie zostały wskazane przez Ministerstwo Sprawiedliwości jako te, w których wykonywanie zawodu pośrednika jest ogólnie dostępne, mamy stawki maksymalne na poziomie aż 5% netto.