Rynek wtórny mieszkań I kw. 2012

Przeczytaj także: Budżet na zakup mieszkania IX 2012

Prawie nowe to nie nowe

Od 6 miesięcy widoczny jest natomiast spadek udziału budownictwa współczesnego w ogólnej liczbie transakcji mieszkaniami używanymi. Nie wynika to wcale z niewielkiej dostępności tych lokali. Zgodnie z danymi Home Broker w największych miastach 35% mieszkań dziś oferowanych do sprzedaży w największych miastach należy do tego segmentu rynku. W transakcjach pierwszego kwartału miały one jednak tylko udział na poziomie 21,5%. Oznacza to spadek względem analogicznego okresu przed rokiem o 4,1 pkt. proc. Powodem może być cena – wyższa o ponad 20% od przeciętnej ceny metra mieszkania w betonowym bloku. Ponadto omawiany segment rynku jest najmocniej narażony na sporą presję konkurencyjną ze strony rynku pierwotnego, gdzie poziom cen jest niższy. Przewagą mieszkań zbudowanych po 2000 roku jest jednak fakt, że nie trzeba czekać na ich zbudowanie, a ponadto często są wykończone w takim standardzie, że wymagają jedynie odświeżenia, a nie kompletnego wykończenia.

Wzrosty ze spadkiem w tle

Wytłumaczenie zaprezentowanych zmian nie może jednak być przedstawione w oderwaniu od obecnej sytuacji rynkowej. Od końca zeszłego roku obserwowany jest bowiem wzrost liczby sprzedanych mieszkań nowych kosztem spadku liczby sprzedanych mieszkań używanych. Nie powinien on dziwić w sytuacji gdy na rynku pierwotnym rosnąca konkurencja wymusza dwukrotnie dynamiczniejszy spadek cen ofertowych niż na wtórnym. Większa popularność kamienic i wielkiej płyty nie oznacza więc, że jest ich sprzedawanych więcej, ale raczej, że popyt na nie pozostaje relatywnie stabilny.

Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenie w przypadku poszczególnych miast. Znaczna jest też zmienność otrzymywanych wyników szczególnie w sytuacji spadających obrotów w segmencie używanych mieszkań.

Spore przetasowania we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście

Właśnie spadającą sprzedażą można tłumaczyć dynamiczne zmiany do jakich doszło na rynku Wrocławskim, Poznańskim i Trójmiejskim. Względem analogicznego okresu przed rokiem przetasowania przekraczały często poziom kilkunastu punktów procentowych. W dwóch pierwszych kosztem wielkiej płyty i budownictwa współczesnego rósł udział kamienic. Obecnie mają one tam udział w rynku przekraczający 50%. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Trójmieście, gdzie kosztem kamienic rósł udział pozostałych dwóch segmentów rynku, a największą popularnością cieszy się dziś wielka płyta odpowiadająca za 68,6% transakcji.

W Krakowie odwrót od współczesności

Dotychczas w Krakowie przeszło jedna trzecia nabywców wybierała mieszkania współczesne. Najnowsze dane Home Broker pokazują, że już od 6 miesięcy ten segment rynku traci na popularności. W pierwszym kwartale 2012 roku odpowiadały one za co czwartą transakcję, czyli o 8,3 pkt. proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Spadek ten skonsumowała przede wszystkim wielka płyta (wzrost udziału o 6 pkt. proc.) i kamienice. W pierwszym kwartale bieżącego roku segmenty te zajęły odpowiednio 39,3 i 35,7% badanego rynku.

W Warszawie pod prąd

Zmiany odmienne od obserwowanych na większości rynków zaszły w Warszawie. Tam w pierwszym kwartale bieżącego roku na popularności traciły kamienice i wielka płyta, a zyskiwało budownictwo współczesne. Względem analogicznego okresu przed rokiem przetasowania były relatywnie niewielkie (maksymalnie 3,3 pkt. proc.). Dziś wyodrębnione segmenty rynku mają identyczny udział w stołecznym rynku.

Bartosz Turek