Umowy deweloperskie na nowych zasadach

Przeczytaj także: Umowa deweloperska: nowa ustawa cz. II

Sama w sobie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będzie przeciwdziałać bankructwom deweloperów. Ryzyko upadłości jest nieodłącznie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jednak kilka rozwiązań zostało przewidzianych w celu ochrony budżetów domowych osób i rodzin nabywających mieszkania i domy w nowych lokalizacjach. Poza wspomnianym rachunkiem powierniczym chodzi w szczególności o wymóg formy aktu notarialnego dla podpisywanej umowy oraz jej ujawnienia w księdze wieczystej. W praktyce będzie to oznaczać, że wszelkie tego typu inwestycje i towarzyszące im kontrakty będą poddawane zarówno bankowej, jak i notarialnej weryfikacji.

Umowa deweloperska stanowić będzie podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenia nabywcy. Chodzi o ujawnienie np. roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu.

Na taksę notarialną od umowy deweloperskiej złożą się po połowie nabywca i deweloper.

---

Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

---

Protokół odbioru

Podstawowym celem omawianego kontraktu jest przeniesienie w przyszłości (na mocy odrębnej umowy również notarialnej) prawa własności lokalu lub domu na nabywcę. Fakt ten powinien być poprzedzony odbiorem przedmiotu umowy przez nabywcę po zawiadomieniu o zakończeniu budowy i w braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Z odbioru strony powinny sporządzić protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W ciągu kolejnych 14 dni deweloper obowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad łącznie ze wskazaniem przyczyn takiego stanowiska. Termin na usunięcie wad wynosi natomiast 30 dni od dnia podpisania protokołu.
Formy zabezpieczeń interesów nabywcy

Deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Rachunki powiernicze

W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w ramach których rozpoczęto sprzedaż po dniu wejścia w życie ustawy, deweloperzy muszą już zapewniać nabywcom co najmniej otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Prawo dysponowania środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego ograniczone jest wówczas wyłącznie do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Wypłaty z tego rachunku na rzecz dewelopera bank będzie uruchamiał dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przy czym na banku spoczywać będzie obowiązek uprzedniej kontroli zakończenia każdego z etapów inwestycji zgodnie z jej harmonogramem na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie tej kontroli bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji, a jej koszty ponosi deweloper.