Umowy deweloperskie na nowych zasadach

Przeczytaj także: Umowa deweloperska: nowa ustawa cz. II

Bezpieczniejszym dla nabywców zabezpieczeniem jest jednak zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym wariancie bank wypłaci deweloperowi środki pieniężne zgromadzone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Stronami umowy o prowadzenie takiego rachunku będą deweloper i bank, jednak prawo jej wypowiedzenia przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego mają obciążać dewelopera, jednak podobnie jak połowa taksy notarialnej, będzie to czynnik mający pewien wpływ na cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej oferowanego mieszkania czy domu.

W razie rozwiązania umowy deweloperskiej, innego niż odstąpienie od umowy, strony przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Gwarancje

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa nie mogą zastępować rachunku powierniczego, lecz ich celem jest jeszcze lepsze zabezpieczenie interesów klienta. To, czy deweloper będzie w stanie zapewnić gwarancję, stanowić powinno dodatkowy czynnik za wyborem jego oferty jako niemal pozbawionej ryzyka dla nabywcy.

Na podstawie tego rodzaju dokumentu bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z uwagi na nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności mieszkania lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Poza zakresem gwarancji są jednak odsetki od wpłaconych środków oraz utracone korzyści.

Upadłość dewelopera

Zasadnicza nowość, bez wątpienia korzystna dla konsumentów, polega na tym, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, a także prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, stanowić będą osobną masę upadłości. Ma ona służyć zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem, a więc z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (jak ZUS, urząd skarbowy czy bank).

Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, które jest wówczas obowiązkowe, może w ramach tego postępowania podjąć uchwałę w przedmiocie zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych albo kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka. W tym drugim wypadku zgromadzenie nabywców będzie też decydować o wysokości dopłat koniecznych do zakończenia inwestycji, a także ma prawo wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę lub syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy. Możliwy jest także układ z upadłym przedsiębiorcą.